Eine Photovoltaikanlage auf dem Balkon

Liebe Mitglieder, einen Hinweis vorweg: Beim Zusammentragen der Berichte und beim Schreiben des Artikels bemerkten wir, dass dieser von Zeile zu Zeile eigentlich mehr nach einem Abwehrartikel, als nach einer Information oder gar einer Einladung klingt. Dennoch haben wir uns entschieden, die uns vorliegenden Auskünfte zusammenzutragen und wie folgt zu veröffentlichen. Da sich einige Mieter mit der Idee, eine solche Anlage zu errichten beschäftigen und grundsätzlich reges Interesse an alternativer Energiegewinnung besteht, möchten wir die uns bekannten Informationen an Sie zur Orientierung weitergeben. In einem Verkaufsgespräch werden die Pflichten eines Betreibers ja doch oft nicht so deutlich aufgezeigt, wie mögliche Potentiale eines Balkonkraftwerks.

Wir raten derzeit von der Investition in eine solche Anlage ab. In den meisten Fällen wird die Zustimmung der Genossenschaft sogar mangels der Gewährleistung aller Auflagen auch versagt werden müssen. Doch nun lesen Sie und beurteilen den Sachverhalt selbst:

Für viele unserer Mitglieder ist der Klimaschutz ein wichtiges Anliegen. Gerade dann, wenn mit der Umsetzung von Klimaschutzmaßnahmen auch noch den exponentiell steigenden Energiepreisen entgegengetreten werden kann, sind nachhaltige Projekte doch erst richtig interessant.

Wir möchten Ihnen heute wesentliche Informationen (nicht abschließende) über die mietrechtlichen Rahmenbedingungen zur Installation von Balkonphotovoltaikanlagen an die Hand geben, damit Sie diese in Ihre Überlegungen einbeziehen können. Eine Balkonphotovoltaikanlage speist Strom „rückwärts“ in die Elektroinstallation ein. Dadurch kann sich die Belastung im Stromkreis unzulässig erhöhen und eine Brandgefahr entstehen.

Die Errichtung einer Balkonphotovoltaikanlage ist eine bauliche Veränderung, die einen erheblichen Eingriff in die Stromversorgungsanlage eines Wohnhauses und auch für das äußere Erscheinungsbild dessen darstellt. Vor dem Aufbau einer Balkonphotovoltaikanlage ist daher unbedingt die Zustimmung der Genossenschaft einzuholen. Jede Entscheidung für oder gegen eine solche Anlage muss verschiedene technische und sonstige Aspekte einbeziehen.

An die Errichtung einer solchen Anlage stellt das Gesetz hohe Anforderungen. Zuerst werden an die Balkonphotovoltaikanlage an sich Anforderungen gestellt. So muss die zu installierende Anlage ein CE Kennzeichen tragen sowie eine Gebrauchsanleitung enthalten. Zulässig ist eine Verbindung der Anlage mit dem Stromkreis nur über eine spezielle Einspeisesteckdose (mit Kennzeichnung der maximal zulässigen Einspeisestroms für den Endstromkreis) und Wielandstecker. Grundsätzlich gibt es aktuell noch keine gültige Produktnorm für das Komplettsystem. 

Weiterhin muss der Stromkreis, an den die Anlage angeschlossen werden soll, für den zusätzlich eingepreisten Strom ausgelegt sein. Diese Voraussetzung muss sowohl für die jeweilige Wohnung als auch für das gesamte Wohngebäude erfüllt sein. Dies ist im Einzelfall von einer Fachfirma prüfen zu lassen. Über den Balkon muss durch den Mieter eine Einspeisestelle geschaffen werden. Diese kann ausschließlich durch eine Fachfirma errichtet werden, da jedwede Arbeiten an der Elektroinstallation des Gebäudes den Bestimmungen technischer Regeln und Normen unterliegen. Für Wohnungen, in denen die Elektroinstallation noch auf einer klassischen Schutzmaßnahme basiert oder deren Hausstromverteilanlage noch nicht erneuert wurde, ist ein Anschluss einer Balkonphotovoltaikanlage grundsätzlich aus technischen Gründen nicht möglich. Teilweise fordert der Netzbetreiber, dass der Anschluss nur durch gelistete Firmen erfolgen darf. Hier ist eine Nachfrage beim Netzbetreiber erforderlich.

Die Herstellung der Anschlussstelle wäre nur durch eine Substanzverletzung der Gebäudehülle möglich. Daher muss im Anschluss die Fassade und Wärmedämmung wieder fachmännisch nach Vorgaben der Genossenschaft geschlossen werden.

Wie bereits erwähnt, stellen Balkonphotovoltaikanlagen auch einen massiven Eingriff in der äußeren Gestalt des Wohngebäudes dar. Damit sind diese in Wohngebäuden von Wohnungseigentumsanlagen nur gestattungsfähig, wenn die Eigentümergemeinschaft diese zulässt. Auch für aufwändig hergerichtete und gestaltete Balkone und oder Fassaden der Genossenschaft wird es wegen der Erhaltung dieses Gesamtbildes grundsätzlich keine Zustimmung geben, diese an den Fassaden oder an den Balkonbrüstungen anzubringen, um optische Beeinträchtigungen zu vermeiden. Allerdings können die Anlagen im nichtsichtbaren Bereich des Balkons aufgestellt werden.

Dies ist aber der Auflagen und Voraussetzungen noch nicht genug. Für den Betrieb einer Balkonphotovoltaikanlage sind weiterhin zwingend einzuhalten:

Die Anlagen fallen in den Geltungsbereich des EEG. Damit müssen diese durch den Mieter im Marktstammdatenregister angemeldet werden (anmeldepflichtig). Wenn eine Einspeisung in das öffentliche Netz technisch nicht ausgeschlossen ist, ist der Einsatz eines Zweirichtungszählers notwendig. Der Einbau und den späteren Wiederausbau sowie den Einbau eines einfachen modernen Stromzählers und die erhöhten Gebühren hierfür sind vom Mieter zu tragen. Diese können auch nur in Wohngebäuden errichtet werden, welche mit neu errichteten Stromverteil- und -hausanschlussanlagen ausgestattet sind.

Die installierte Anlage muss den im Einzelfall einschlägigen öffentlich-rechtlichen Normen entsprechen. Hier ist insbesondere das öffentliche Bauordnungs-, Bauplanungs-, Denkmalschutz-, und Landschaftsrecht zu nennen. Erforderliche Genehmigungen müssen vom Mieter eingeholt werden und z.Zpkt. der Errichtung der Anlage vorliegen. Insbesondere zu beachten ist, dass in Hochhäusern grundsätzlich eine Baugenehmigung bei der Errichtung einer solchen Anlage einzuholen ist. Wohngebäude mit mehr als 6 Stockwerken fallen in der Regel unter die Rubrik Sonderbau Hochhaus.

Die Anlage muss fachmännisch, insbesondere sturmsicher, befestigt sein. Dabei darf diese Befestigung die Balkonkonstruktion nicht beschädigen (z. Bsp. durch Bohrungen). Es muss gewährleistet sein, dass die Tragfähigkeit der Balkonbrüstung ausreichend ist. Es darf keine Blendwirkung von der Anlage ausgehen.

Der Mieter ist als Betreiber der Anlage für deren Betriebssicherheit verantwortlich. Eventuelle Gefahren, die von der Anlage ausgehen, müssen durch eine Privathaftpflichtversicherung des Mieters mit einer Versicherungssumme von 50 Millionen € abgesichert sein. Der Mieter muss schriftlich und verbindlich zusichern, diese aufrechtzuhalten, solange er das Balkonkraftwerk angebracht hat. Entsprechende Nachweise sind zu erbringen.

Die Anlage ist durch den Betreiber regelmäßig auf Ihre Betriebssicherheit und Standfestigkeit zu prüfen. Da die Genossenschaft für die Verkehrssicherheit des Gebäudes und die Außenanlagen verantwortlich ist, wird daher ein regelmäßiger Nachweis über die Sicherheit der Anlage gegenüber der Genossenschaft notwendig. Die Genossenschaft kann aufgrund der ihr obliegenden Verkehrssicherungspflicht die Prüfung der Anlage auch auf Kosten des Mieters vornehmen lassen. Bitte beachten Sie, nach jedem Sturm müssen Sie die Sicherheit der Anlage wiederum fachmännisch und nachweisbar prüfen lassen.

Zudem wird eine zusätzliche Sicherheitsleistung in Höhe der voraussichtlichen Rückbaukosten aller vorgenommenen Installationen und baulichen Änderungen verlangt werden.

Leider sind diese Voraussetzungen beziehungswiese Auflagen tatsächlich auch zwingend einzuhalten. Mit diesen Balkonphotovoltaikanlagen erhöht sich die Brandgefahr für das Wohngebäude im besonderen Maße. Die Genossenschaft muss absichern, dass alle Bewohner in einem Wohnhaus eine leistungsfähiges und sicheres zu Hause zur Verfügung gestellt bekommen.

Bitte beachten Sie auch, dass der angegebene Energieeintrag der Anlagen auf Berechnungen des Idealfalls beruht. Das bedeutet, dass die Anlage dann auch ideal zur Sonne stehen muss und die Energieproduktion nicht durch Verschattungen beeinträchtigt wird. Nicht zuletzt sollte man sich eingehend dazu beraten lassen, welche steuerlichen Abgaben mit dem Betrieb entsprechender Anlagen auf Sie zukommen. Bitte lassen Sie sich die Amortisierung der Anlage auch unter den zuvor genannten Voraussetzungen durch eine unabhängige Stelle berechnen, sodass es nicht zu bösen Überraschungen kommt.

Mit den besten Empfehlungen Ihrer Bestandsverwaltung