Lagebericht

Die Wohnungsbau-Genossenschaft Erfurt eG blickt auf eine fast 70-jährige Erfolgsgeschichte zurück: Seit ihrer Gründung am 25. Juni 1957 steht sie für sicheres Wohnen in der Thüringer Landeshauptstadt. Mit Sitz in der Johannesstraße 59 (99084 Erfurt) ist das Unternehmen im Genossenschaftsregister des Amtsgerichts Jena (GnR 100097) eingetragen und agiert als partiell steuerpflichtige Vermietungsgenossenschaft.

Als eine der tragenden Säulen des Erfurter Wohnungsmarktes liegt unser Fokus auf der Bewirtschaftung und Pflege des eigenen Bestands an Wohnungen, Gewerbeeinheiten sowie Stellplätzen. Ergänzt wird dieses Portfolio durch die Verwaltung von Eigentumswohnungen. Um den Wohnraum zukunftsfähig zu gestalten, gehört es zu den Kernaufgaben der Genossenschaft, kontinuierlich in die bedarfsorientierte Modernisierung sowie in strategische Neubauprojekte zu investieren. Zum Unternehmen gehört zudem die Servicegesellschaft WBG Erfurt mbH als hundertprozentige Tochtergesellschaft.

Unser genossenschaftlicher Kernauftrag ist aktueller denn je: Wir bieten unseren Mitgliedern modernen und sozial verantwortbaren Wohnraum, der Flexibilität für jede Lebensphase ermöglicht. Über das reine Wohnen hinaus fördern wir durch soziales und kulturelles Engagement die Lebensqualität in unseren Quartieren.

Zum Stichtag 31. Dezember 2025 betreute die Wohnungsbau-Genossenschaft Erfurt eG insgesamt 7.638 Wohneinhei-ten. Dieser Bestand erstreckt sich über das gesamte Erfurter Stadtgebiet sowie auf die attraktiven Umlandgemeinden Gebesee, Elxleben und Klettbach.

Im Jahr 2025 hat sich die deutsche Wirtschaft stabilisiert und konnte einhergehend mit den ursprünglichen Prognosen einen leichten Zuwachs verzeichnen. Erste Berechnungen des statistischen Bundesamtes ergaben für das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt eine Erhöhung um 0,2% gegenüber dem Vorjahr. Nach zuvor zwei Rezessionsjahren ist die deutsche Wirtschaft erneut gewachsen (2024: -0,5%; 2023: -0,3%). Insgesamt liegt die Wirtschaftsleistung jedoch weiterhin nur marginal über dem Niveau vor dem Beginn der Corona-Pandemie im Jahr 2019. 

Die fortwährende wirtschaftliche Stabilisierung und das leichte Wirtschaftswachstum im Jahr 2025 liegen primär in der Erhöhung der Konsumausgaben des Staates sowie der privaten Haushalte begründet. Preisbereinigt stiegen die privaten Konsumausgaben um 1,4% (2024: 0,5%; 2023: -0,7%). Der Staatskonsum hat sich wiederum sogar um 1,5% erhöht (2024: 2,6%; 2023: -0,2%). Entgegen der Entwicklung im Ausgabenbereich haben sich die preisbereinigten Bruttoanlageinvestitionen um 0,5% reduziert (2024: -3,3%; 2023: -2,0%) und sind somit erneut rückläufig. Insbesondere die Bauinvestitionen verzeichneten abermals einen Rückgang in Höhe von 0,9%. Obgleich die Bauinvestitionen nunmehr das fünfte Mal in Folge schrumpfen, hat sich der negative Trend der letzten Jahre merklich verlangsamt (2024: -3,4%; 2023: -5,9%). Die anhaltend hohen Baupreise haben dabei zu weniger Realisierungen von Vorhaben im Wohnungsbau geführt.

Im außenwirtschaftlichen Verhältnis sah sich vor allem der Exportsektor auf Grund gestiegener US-Zölle, der Euro-Aufwertung und zunehmender chinesischer Konkurrenz erheblichen Herausforderungen gegenüber. Die Ausfuhr von Waren und Dienstleistungen hat sich im Jahr 2025 um 0,3% reduziert und ist inzwischen zum dritten Mal rückläufig (2024: -2,1%; 2023: -1,4%). Nach zuvor ebenfalls zwei Jahren mit Rückgängen haben sich preisbereinigten Importe im vergangenen Jahr um 3,6% deutlich erhöht (2024: -0,6%; 2023: -1,4%). 

Die Verbraucherpreise in Deutschland erhöhten sich im Jahresdurchschnitt 2025 um 2,2% gegenüber dem Vorjahr. Während der Zeitraum von 2021 bis 2023 von deutlichen höheren Inflationsraten geprägt war (2023: 5,9%; 2022: 6,9%; 2021: 3,1%), hat sich die Entwicklung der Verbraucherpreise in den letzten beiden Jahren merklich stabilisiert (2024 und 2025: 2,2%). Die Kerninflation, ohne Berücksichtigung von Energieprodukten und Nahrungsmitteln, lag im Jahr 2025 mit 2,8% etwas über der Gesamtteuerungsrate (2024: 3,0%; 2023: 5,1%). Überdurchschnittlich haben sich ebenfalls die Preise für Dienstleistungen mit in Summe 3,5% deutlich erhöht (2024: 3,8%; 2023: 4,4%). Die für die Preisentwicklung als wichtiger Indikator bedeutsamen Nettokaltmieten verzeichneten mit 2,1% nur einen durchschnittlichen Zuwachs und wirkten sich insgesamt preisstabilisierend aus (2024: 2,2%; 2023: 2,1%).

Die zukünftige Entwicklung der exportorientierten Wirtschaft wird maßgeblich von der geopolitischen Lage beeinflusst werden. Weiterhin anhaltende Unsicherheiten in Folge der Kriege im Nahen Osten und der Ukraine sowie daraus resultierende hohe Energiekosten erschweren aktuell die Prognosen besonders. Für das Jahr 2026 prognostizieren die füh-renden Wirtschaftsforschungsinstitute und die Bundesregierung ein mögliches Wachstum der deutschen Wirtschaftsleistung von ca. 0,8% - 1,2%.

Die Thüringer Wohnungsunternehmen leisteten auch im Jahr 2025 einen wichtigen Beitrag zur Versorgung breiter Schichten der Bevölkerung mit Wohnraum, wirkten dabei als regionaler Stabilitätsfaktor und sicherten mit ihren Aufträgen viele Arbeitsplätze der Thüringer Bauindustrie. Trotz der anhaltend schwierigen Situation in Folge hoher Bau- und Energiekosten blieben die Investitionen auf einem stabilen hohen Niveau. 

In Summe investierten die 238 Mitgliedsunternehmen des Verbands der Thüringer Wohnungs- und Immobilienwirt-schaft e.V. allein im Jahr 2024 500 Mio.€ in Neubauten sowie in die Instandsetzung und Modernisierung ihrer Bestände (2023: 500 Mio.€; 2022: 473 Mio.€). Etwa die Hälfte der Investitionen entfiel dabei auf den Bereich der Instandhaltung/Instandsetzung. Dieser Umstand liegt maßgeblich in den Erfordernissen des zweiten Sanierungszyklus begründet. Seit dem Jahr 1991 haben sich die Gesamtinvestitionen der Thüringer Wohnungsunternehmen nunmehr auf ein Volumen von 15,7 Mrd.€ erhöht.

Im Vergleich zum Vorjahr ist die durchschnittliche Leerstandsquote der organisierten Wohnungswirtschaft zum 31.12.2024 auf 7,3% angestiegen (2023: 7,9%; 2022: 8,1%). Ursächlich für vorhandenen Leerstand sind hauptsächlich mangelnde Nachfrage, Mieterwechsel und anstehende Modernisierungsmaßnahmen. Die durchschnittliche Netto-kaltmiete der vermieteten Wohnungen verzeichnete erneut nur einen moderaten Anstieg und betrug im Dezember 2024 5,62 €/m² (2023 5,47 €/m²; 2022 5,35 €/m²). Der Bereich der Betriebs- und Heizkosten verzeichnet für das Jahr 2024 leichte Steigerungen. Während sich die Vorauszahlungen der kalten Betriebskosten nochmals um etwa 2,8% auf 1,49 €/m² (2023: 1,45 €/m²; 2022: 1,41 €/m²) erhöhten, nahmen die Vorauszahlungen für Heiz- und Warmwasserkosten um 3,7% auf 1,69 €/m² (2023: 1,63 €/m²; 2022: 1,68 €/m²) zu. 

Die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft sieht sich in den kommenden Jahren multiplen Herausforderungen, bestehend aus dem stetig voranschreitenden demografischen Wandel, einer fortwährend bedarfsgerechten Modernisierung und Instandsetzung sowie des Ziels der Klimaneutralität im Gebäudesektor gegenüber.

Charakteristisch für den Erfurter Wohnungsmarkt ist die große Ausdifferenzierung unterschiedlichster Anbieter. Vom Privatvermieter bis hin zu den institutionellen Wohnraumversorgern sind verschiedenste Teilnehmer am Markt aktiv. Dem genossenschaftlichen Segment ist dabei etwa ein Viertel des gesamten Mietwohnungsangebots zuzuordnen. Insgesamt kann der Erfurter Wohnungsmarkt weiterhin als ausgeglichen und intakt mit partiellen Nachfrageüberhängen in besonderen Lagen sowie Angebotssegmenten betrachtet werden.

Die Entwicklung der demografischen und konjunkturellen Rahmenbedingungen der Stadt Erfurt steht besonders im Blickfeld der regionalen Wohnungsunternehmen. Zum Stichtag 31.12.2025 wohnten insgesamt 213.647 mit Hauptwohnsitz gemeldete Personen innerhalb des Stadtgebiets der Landeshauptstadt (2024: 215.199; 2023: 216.267). Die Einwohnerzahl ist nunmehr das zweite Jahre in Folge rückläufig und hat sich gegenüber dem Vorjahr um 0,72% verringert (2024: -0,49%; 2023: +0,35%). Der anhaltend negative Geburtensaldo sowie die Reduzierung der erzielten Zuwanderungsgewinne bilden die Ursache der aktuellen Bevölkerungsentwicklung. 

Neben der zentralen Lage in Verbindung mit einer guten Erreichbarkeit zeichnet auch die leistungsfähige Infrastruktur den Wirtschaftsstandort Erfurt aus. Die Landeshauptstadt hat sich als Verwaltungs-, Handels- und Dienstleistungszentrum etabliert und entwickelt sich fortwährend weiter. Im Jahr 2025 hat sich die Robustheit des Erfurter Arbeitsmarktes erneut bestätigt. Entgegen dem schwierigen Jahresauftakt mit im Januar noch 7.381 Personen ohne Erwerbstätigkeit hat sich die Erwerbslosenzahl zum Stichtag 31.12.2025 leicht auf 7.305 Personen reduziert. Bezogen auf die Gesamtzahl der zivilen Erwerbspersonen betrug die durchschnittliche Arbeitslosenquote 6,3% (2024: 6,3%: 2023: 6,1%). Im Jahresdurchschnitt waren 7.423 Personen ohne Erwerbstätigkeit (2024: 7.321; 2023: 6.964).

Die anhaltend positive Vermietungssituation unserer Genossenschaft spiegelt sich auch im Geschäftsjahr 2025 in einer stabilen Mitgliederentwicklung wider. Insgesamt konnten wir 596 neue Mitglieder in unserer Genossenschaft begrüßen. Demgegenüber standen 554 Austritte durch Kündigung oder sonstige Auflösungsgründe, was unter dem Strich einen Nettozuwachs von 42 Mitgliedern ergibt. Zum Jahresende 2025 verzeichnete die Genossenschaft somit einen Mitgliederbestand von insgesamt 8.674 Personen (Vorjahr: 8.632).

Diese Zahlen sind ein deutlicher Beleg für das ungebrochene Vertrauen in das genossenschaftliche Wohnmodell. Besonders in wirtschaftlich und gesellschaftlich herausfordernden Zeiten wird die Genossenschaft als verlässlicher Garant für sicheres, bezahlbares und sozialverträgliches Wohnen geschätzt.

Ein zentraler Baustein unserer Unternehmenskultur bleibt der enge Dialog mit unseren gewählten Vertretern. Um die Zusammenarbeit über die jährliche ordentliche Vertreterversammlung hinaus zu vertiefen, wurden auch im Jahr 2025 die etablierten Vertretergespräche fortgeführt. Dieses Format bietet Raum für einen direkten Informationsaustausch zu aktuellen Themen und gibt den Vertretern die Möglichkeit, Anliegen und Impulse unmittelbar an den Vorstand heranzutragen. Dieser partnerschaftliche Austausch stärkt das gemeinschaftliche Handeln und die Transparenz innerhalb unserer Genossenschaft.

Für das Jahr 2026 stehen satzungsgemäß die nächsten Vertreterwahlen an. Die hierfür erforderlichen Vorbereitungen wurden im Geschäftsjahr 2025 fristgerecht eingeleitet.

Zum Bilanzstichtag am 31.12.2025 bewirtschaftete die Genossenschaft einen eigenen Bestand von insgesamt 7.638 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 430.174 m². Die Zusammensetzung des Bestandsportfolios stellte sich zum Jahresende wie folgt dar:

Im Vergleich zum Vorjahr blieb der Wohnungsbestand in seiner Gesamtzahl konstant. Die Bestandsentwicklung war im Wesentlichen durch die Zugänge aus dem Ankauf des Wohn- und Gewerbeobjektes Johannesstraße 112 mit insgesamt 13 Einheiten, dem Erwerb von drei Wohnungen aus dem WEG-Bestand sowie durch Abgänge aufgrund der Datenbereinigung im Hinblick auf die geplante ERP-Umstellung im Jahr 2026 geprägt.

Ergänzend zur Kernbewirtschaftung des eigenen Bestands betreute die Wohnungsbau-Genossenschaft Erfurt eG im Geschäftsjahr 2025 insgesamt 956 Wohnungen in 13 Wohneigentumsanlagen. Davon entfielen 278 Einheiten (Vorjahr 281) auf Fremdeigentum. Die professionelle Verwaltung spiegelt sich in der positiven Resonanz der Eigentümer wider. In sämtlichen Versammlungen wurde der Genossenschaft die Entlastung erteilt und die Wirtschaftspläne für das Jahr 2026 vollumfänglich bestätigt.

Die Vermietungssituation im Geschäftsjahr 2025 stellt sich weiterhin äußerst stabil dar. Zum Stichtag am 31. Dezember 2025 erreichte die Vermietungsquote des marktfähigen Bestands von 7.638 Einheiten einen hervorragenden Wert von 98,1 % (Vorjahr: 98,0 %). Die Anzahl der leerstehenden Wohnungen konnte im Jahresvergleich erfreulicherweise von 155 auf 144 Einheiten weiter gesenkt werden.

Hinter diesen stabilen Quoten steht eine hohe Dynamik am Wohnungsmarkt. Im Berichtszeitraum wurden 607 neue Nutzungsverträge abgeschlossen, während 583 Verträge endeten. Besonders hervorzuheben ist dabei die genossenschaftliche Flexibilität. 77 Haushalte konnten intern mit neuem Wohnraum versorgt werden und blieben der Genossenschaft somit bei veränderten Lebensbedürfnissen treu.

Daraus resultiert eine starke Wiedervermietungsquote von 104,1 %. Die Fluktuationsrate im Gesamtbestand war mit 7,6 % (Vorjahr: 8,0 %) leicht rückläufig, wobei die wohnungsübergreifenden Wechsel innerhalb unserer Genossenschaft – wie bereits im Vorjahr – stabil bei 1,0 % lagen. Diese Zahlen unterstreichen nicht nur die hohe Nachfrage, sondern auch die ausgeprägte Wohntreue unserer Mitglieder.

Die Bewirtschaftung unseres Immobilienbestands ist darauf ausgerichtet, eine stabile Ertragslage bei gleichzeitig sozialverträglichen Mietkonditionen sicherzustellen.

Die Genossenschaft verzeichnete im Jahr 2025 einen Anstieg der durchschnittlichen Nettokaltmiete auf 5,90 €/m², nach 5,71 €/m² im Vorjahr. Innerhalb des Bestandsportfolios bewegen sich die Mieten dabei in einem Rahmen von 5,05 €/m² bis 7,89 €/m². Für nach 2011 neu errichteten Wohnraum wurden im Durchschnitt 9,98 €/m² erzielt.

In der Folge erhöhte sich das Sollmietenaufkommen planmäßig auf insgesamt 31.322,1 T€ (Vorjahr: 30.039,7 T€). Diese positive Entwicklung basiert zum einen aus der erstmaligen ganzjährigen Berücksichtigung der Bestandszugänge aus dem Vorjahr. Allein auf die 2024 erworbenen Mieteinheiten der Wohnanlage Klettbach entfallen dabei über 466,7 T€ des Anstiegs. Zum anderen resultiert die Zunahme auf den erforderlichen Anpassungen an den Erfurter Mietspiegel sowie auf gesetzlich zulässigen Erhöhungen nach § 559 BGB infolge von Modernisierungen oder bei der Neuvermietung von qualitativ aufgewertetem Wohnraum. Ein weiterer Faktor für die gute Ertragsentwicklung war zudem die konsequente Reduzierung der Erlösschmälerungen aus Leerstand und Minderungen um weitere 3,6 % auf 710,8 T€. Insgesamt ergibt sich daraus für das Geschäftsjahr ein Zuwachs der Mietumsätze um 4,5 %.

Ein moderater Anstieg der Forderungen aus Vermietung zum Stichtag 31.12.2025 spiegelt das insgesamt gestiegene Volumen der Miet- und Umlagenzahlungen wider. Neben den notwendigen Mietanpassungen führten insbesondere die marktweit deutlich gestiegenen Kosten für kalte Betriebskosten sowie die Energieversorgung zu höheren Voraus-zahlungen und entsprechenden Abrechnungssalden.

Trotz dieser zusätzlichen finanziellen Anforderungen an die Haushalte blieben die tatsächlichen Mietausfälle dank unseres aktiven Risikomanagements auf einem moderaten Niveau. Das bewährte System aus individueller Mietschuldnerberatung und einem konsequenten Mahn- und Klagewesen sicherte die Zahlungsströme effektiv ab. Von den gesamten offenen Forderungen aus Mieten und Umlagen in Höhe von 430,2 T€ (Vorjahr: 344,3 T€) bewertet das Unternehmen 225,6 T€ als realisierbar. Gemessen am Gesamtumsatz der Bewirtschaftungstätigkeit bewegt sich die Forderungsquote mit 0,94 % (2024: 0,80 %) somit weiterhin in einem sehr stabilen Rahmen.

Die Umsätze der abgerechneten Betriebs- und Heizkosten für die Abrechnungsperiode 2024 liegen im Geschäftsjahr 2025 mit 14.831,7 T€ um etwa 5 % über dem Vorjahresniveau. Dabei sind die Umsätze aus der Abrechnung im Vorjahresvergleich für die kalten Betriebskosten (inkl. Grundsteuer) absolut um 439,3 T€ und die Umsätze aus der Heizkostenumlage um 266,6 T€ höher ausgefallen. Die positive Vermietungssituation trug erneut dazu bei, dass die Erlösschmälerungen durch Leerstand bei den abgerechneten Kosten um weitere 12 % (43,8 T€) auf insgesamt 
315,0 T€ gesenkt werden konnten. 

Die angefallenen umlagefähigen Betriebs- und Heizkosten des Geschäftsjahres 2025, die im Jahr 2026 zur Abrechnung kommen, belaufen sich auf 16.607,1 T€ (Vorjahr: 14.954,2 T€). Dieser erneute deutlich Kostenzuwachs resultiert, neben der Bestandsentwicklung, aus mehreren wesentlichen Hauptfaktoren:

Energiekosten: Trotz einer teilweisen Entspannung an den Rohstoffmärkten führten ein gestiegener witterungsbedingter Verbrauch sowie nachlaufende Preisanpassungen der Versorger zu höheren Belastungen bei den Heiz- und Warm-wasserkosten.

Grünlandpflege: Durch eine notwendige Neuausschreibung der Dienstleistungen kam es in diesem Bereich zu signifikanten Kostensteigerungen, um die gewohnte Qualität der Außenanlagen auch künftig aufrechtzuerhalten.

Personalkosten: Die gesetzlichen Mindestlohnanpassungen wirkten sich unmittelbar auf alle personalintensiven Dienstleistungsverträge aus (u.a. Hauswartservice, Hausreinigung, Kehr- und Winterdienst).

Kommunale Gebühren: Weitere Steigerungen, insbesondere bei den Müllgebühren, Wasser- und Abwassergebühren belasteten die Summe der kalten Betriebskosten zusätzlich. 

Den insgesamt gestiegenen umlagefähigen Kosten des Jahres 2025 stehen geleistete Vorauszahlungen der Mieter von insgesamt 15.641,6 T€ gegenüber.

Auf Grundlage der langfristigen Planung von Vorstand und Aufsichtsrat hat die Wohnungsbau-Genossenschaft Erfurt eG im Geschäftsjahr 2025 erneut umfangreich in ihren Bestand investiert. Das Gesamtinvestitionsvolumen belief sich auf 17,9 Mio. €. Davon wurden 9,3 Mio. € für wertsteigernde Modernisierungsmaßnahmen aufgewendet und als Zugang im Anlagevermögen aktiviert.

Trotz dieser hohen Investitionskraft mussten ursprünglich für 2025 vorgesehene Bauvorhaben im Umfang von etwa 5,6 Mio. € in die Folgejahre verschoben werden. Diese Anpassung resultiert primär aus externen Faktoren. Neben langwierigen Baugenehmigungsverfahren erforderten zusätzliche sicherheits- und bautechnische Auflagen eine intensivere Planungsphase. Zudem stieß die Realisierung aufgrund der begrenzt verfügbaren Kapazitäten im Bausektor an markttypische Grenzen.

Die Finanzierung der Baumaßnahmen erfolgte solide und überwiegend aus Eigenmitteln. Zur Ergänzung wurden Kapitalmarktdarlehen in Höhe von 1,9 Mio. € in Anspruch genommen.

Die Wohnungsbau-Genossenschaft Erfurt eG hat im abgelaufenen Geschäftsjahr folgende Baumaßnahmen größeren Umfangs umgesetzt:

Die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Wohnungsbau-Genossenschaft Erfurt eG wird maßgeblich durch die Fachkompetenz und das Engagement ihrer Mitarbeitenden getragen. Zum 31. Dezember 2025 beschäftigte die Genossenschaft neben zwei Vorständen insgesamt 57 Mitarbeitende (Vorjahr: 58). 

Um der demografischen Entwicklung und dem damit verbundenen Fachkräftebedarf vorausschauend zu begegnen, bildet die Genossenschaft kontinuierlich eigenen Nachwuchs aus. Im Berichtszeitraum befanden sich fünf junge Menschen in der Ausbildung zur Immobilienkauffrau, zur Kauffrau für Marketingkommunikation beziehungsweise absolvierten ein duales Studium (BA). Eine Auszubildende schloss ihre Prüfung zur Immobilienkauffrau im Jahr 2025 erfolgreich ab. 

Die Vergütungsstrukturen sowie die Arbeitsbedingungen richten sich für alle Mitarbeitenden nach dem Mantel- und Vergütungstarif der deutschen Immobilienwirtschaft; zudem ist die Genossenschaft Mitglied im entsprechenden Arbeitgeberverband. Um den steigenden Anforderungen durch die digitale Transformation sowie neuen regulatorischen Vorgaben Rechnung zu tragen, investierte das Unternehmen im Berichtsjahr rund 48 T€ in die fachspezifische Qualifikation. Diese Mittel flossen in betriebliche und außerbetriebliche Fortbildungsmaßnahmen in allen Funktionsbereichen.

Ergänzend zu den tariflichen Rahmenbedingungen fördert die Genossenschaft die Vereinbarkeit von Beruf und Privatleben durch flexible Arbeitszeiten sowie die Möglichkeit zum mobilen Arbeiten, soweit dies mit den betrieblichen Abläufen und der Servicequalität gegenüber den Mitgliedern vereinbar ist. Diese Maßnahmen dienen der Sicherstellung einer stabilen Personalstruktur und der Steigerung der Arbeitgeberattraktivität in einem kompetitiven Marktumfeld.

Die 2014 gegründete Servicegesellschaft WbG Erfurt mbH ist eine 100-prozentige Tochtergesellschaft der Wohnungsbau-Genossenschaft Erfurt eG (Stammkapital: 25 T€). Ihr Kernauftrag ist die flächendeckende Versorgung aller Bestände im Erfurter Stadtgebiet mit modernen Breitbanddienstleistungen. Um zukunftssichere Standards zu gewährleisten, wird das bestehende Netz bis zum Jahr 2027 sukzessive auf leistungsstarke Glasfasertechnik umgestellt.

Die Vermögenslage (ohne Verrechnung noch nicht abgerechneter Betriebskosten mit den Anzahlungen der Mieter) stellt sich wie folgt dar:

Die Bilanzsumme erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um 0,2 Mio. €. Den Investitionen im Sachanlagevermögen von insgesamt 11,7 Mio. €, im Wesentlichen aufgrund von Modernisierungstätigkeit und Erwerb eines Objektes, stehen planmäßige Abschreibungen (7,2 Mio. €) gegenüber. 

Das Vorratsvermögen erhöhte sich vor allem durch gestiegene abrechenbare Betriebs- und Heizkosten. Der Anstieg der Forderungen resultiert im Wesentlichen aus noch nicht vereinnahmten Zuschüssen und gestiegenen Instandhaltungsrücklagen für eigene Eigentumswohnungen. Die liquiden Mittel verminderten sich insbesondere infolge der getätigten Investitionen und Instandhaltungsmaßnahmen.

Zur Finanzierung der Investitionen in das langfristige Vermögen wurde im Berichtsjahr ein Darlehen in Höhe von 1,9 Mio. € valutiert. Unter Berücksichtigung der planmäßigen und vorzeitigen Tilgungen in Höhe von 8,4 Mio. € verminder-te sich das langfristige Fremdkapital um 6,5 Mio. €.

Die Vermögenslage ist geordnet. Das langfristige Vermögen (231,0 Mio. €) ist vollständig fristenkongruent durch Eigenkapital (182,7 Mio. €) und langfristiges Fremdkapital (61,6 Mio. €) finanziert. Die kurzfristigen Schulden sind zum Stichtag vollständig durch liquides bzw. kurzfristig liquidierbares Vermögen gedeckt.

Über die Finanzlage, die Herkunft sowie die Verwendung der Finanzmittel der Genossenschaft gibt die nachfolgende Kapitalflussrechnung in Anlehnung an den deutschen Rechnungslegungsstandard DRS 21 Auskunft. Zur Beurteilung der Finanzlage und um ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild zu vermitteln, werden ausgehend vom Jahresüberschuss unter zusätzlicher Verwendung der Aufwands- und Ertragspositionen die Zahlungsströme dargestellt:

Für das Geschäftsjahr 2025 wird ein positiver Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit mit 12,0 Mio. € ausgewiesen.

Insgesamt wurden die Mittelabflüsse aus der Investitionstätigkeit (-10,3 Mio. €) und aus der Finanzierungstätigkeit (-7,8 Mio. €) aus dem Mittelzufluss aus der laufenden Geschäftstätigkeit (12,0 Mio. €) sowie aus dem liquiden Vermö-gen (6,1 Mio. €) der Genossenschaft finanziert.

Für die wohnungswirtschaftliche Darstellung des Cashflows aus der laufenden Geschäftstätigkeit zeigt sich folgende Entwicklung:
 

Im Geschäftsjahr 2025 reichte der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit (12,0 Mio. €) aus, um die Zinsaufwendungen (1,4 Mio. €) und die planmäßigen Tilgungen der Objektfinanzierungsmittel (7,9 Mio. €) zu decken. Infolgedessen verbleibt ein Cashflow-Überschuss von 2,7 Mio. €.

Die Finanzlage der Wohnungsbau-Genossenschaft Erfurt eG ist geordnet. Zu jeder Zeit war sichergestellt, dass die für die Finanzierung des laufenden Geschäftsbetriebes erforderlichen finanziellen Ressourcen und der Eigenmittelanteil für Investitionen zur Verfügung standen und somit alle finanziellen Verpflichtungen fristgerecht beglichen werden konnten.

Nach betriebswirtschaftlichen Ergebnisbereichen setzt sich das Jahresergebnis 2025 wie folgt zusammen:

Das Betriebsergebnis schließt mit einem Überschuss von 6,3 Mio. € (2024: Überschuss 3,3 Mio. €) ab. Maßgeblich sind die im Berichtsjahr um 1,3 Mio. € gestiegenen Sollmieten sowie geringere Instandhaltungs-/Erhaltungsaufwendungen. Dem gegenüber stehen höhere Personalkosten sowie gestiegene planmäßige Abschreibungen. Sinkende Zinsaufwendungen aufgrund der fortlaufenden Entschuldung, außerplanmäßiger Tilgungen und günstiger Konditionen bei Darlehensprolongationen werden durch Zinsaufwendungen für Neuvalutierungen kompensiert.

Die Zinsquote beläuft sich auf 4,6 % (2024: 3,7 %). Die Kapitaldienstquote beträgt 30,6 % (2024: 31,6 %).

Das Zins- und Beteiligungsergebnis beträgt im Geschäftsjahr 0,6 Mio. € (2024: 1,0 Mio. €). Es setzt sich vor allem aus Zinsen und ähnlichen Erträgen sowie Erträgen aus Beteiligungen und aus Wertpapieren des Anlagevermögens zusammen.

Das Neutrale Ergebnis mit einem Überschuss von 0,4 Mio. € (2024: 1,0 Mio. €) wird im Wesentlichen von Erträgen aus der Auflösung von Rückstellungen und von Zuschüssen für Instandhaltungsmaßnahmen (insgesamt 0,6 Mio. €) beeinflusst. Dem stehen insbesondere Abschreibungen von Mietforderungen (0,2 Mio. €) gegenüber.

Wesentliche Abweichungen vom geplanten Jahresergebnis ergaben sich durch die geringeren Erhaltungsaufwendungen infolge der Baumaßnahmeverschiebungen (2,0 Mio. €) sowie durch geringere Personalaufwendungen (0,2 Mio. €) und höhere Erträge des Neutralen Ergebnisses (0,6 Mio. €).

Der dauerhafte Erfolg der Wohnungsbau-Genossenschaft Erfurt eG basiert auf der Fähigkeit, operative Chancen und Risiken frühzeitig zu erkennen und vorausschauend zu steuern. Unser Risikomanagement- und internes Kontrollsystem ist dabei mehr als ein reines Sicherungsinstrument: Es ist ein strategischer Kompass, der neben wirtschaftlichen Kennzahlen zunehmend auch ESG-Kriterien (Umwelt, Soziales und gute Unternehmensführung) einbezieht.

Durch die konsequente Verknüpfung von Wirtschaftsplanung, Controlling und einem transparenten Reporting an Vorstand und Aufsichtsrat sichern wir unsere Liquidität und stärken die Eigenkapitalbasis. Unsere Risikoindikatoren werden laufend an neue Rahmenbedingungen angepasst – dazu zählen heute verstärkt auch klimabezogene Risiken und die Anforderungen an ein nachhaltiges Portfoliomanagement.

Neben klassischen Marktparametern wie Baupreisen, Zinsentwicklungen und demografischen Trends stehen die energetische Transformation sowie die soziale Stabilität unserer Quartiere im Fokus. Angesichts der aktuellen geopolitischen Spannungen und der damit verbundenen Volatilität der Energiemärkte überwachen wir die Auswirkungen auf unsere Geschäftsentwicklung besonders intensiv, um die Genossenschaft resilient und zukunftsfähig aufzustellen.

Auch ein Jahr nach dem Regierungswechsel im Frühjahr 2025 bleibt die wirtschaftliche Lage im Wohnungssektor angespannt. Trotz politischer Ankündigungen ist ein durchgreifender Impuls für den Wohnungsbau bisher ausgeblieben, was die Wohnungsbau-Genossenschaft Erfurt eG zu einer weiterhin defensiven und hochgradig vorausschauenden Risikobewertung zwingt.

Wirtschaftlichkeit und Marktdruck: Die Baukosten haben sich auf hohem Niveau stabilisiert, während die Bauzinsen Anfang 2026 leicht gesunken sind und sich um die 3,3 % bewegen. Dennoch bleibt die Rentabilität von Neubau- und Sanierungsprojekten aufgrund der kumulierten Preissteigerungen der Vorjahre eine zentrale Herausforderung. Für uns bedeutet dies eine kontinuierliche Abwägung zwischen notwendigen Bestandsinvestitionen und der finanziellen Belastbarkeit unserer Mitglieder.

Mietrechtliche und soziale Risiken: Im Rahmen der aktuellen regulatorischen Entwicklung in Deutschland rückt neben der bestehenden Mietpreisbremse insbesondere das geplante Mietrecht II in den Fokus. Wir beobachten das laufende Gesetzgebungsverfahren genau, um hier mögliche Auswirkungen auf die Mietrenditen zeitnah bewerten zu können. Dies könnte unseren Spielraum für notwendige Anpassungen der Nutzungsentgelte weiter begrenzen, während die Bewirtschaftungskosten (insbesondere Personal- und Dienstleisterkosten) stabil hoch bleiben.

Regulatorische Unsicherheit: Die neue Bundesregierung hat das ursprüngliche Gebäudeenergiegesetz (GEG) in wesentlichen Teilen revidiert und durch Eckpunkte für ein neues Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) ersetzt. Die starre 65%-Quote für erneuerbare Energien beim Heizungstausch soll entfallen. Während dies kurzfristig den Investitionsdruck mindern könnte, sorgt die langsame gesetzliche Umsetzung für eine anhaltende Planungsunsicherheit hinsichtlich künftiger Standards und Förderungen.

Strategische Absicherung: Dank unserer Fernwärmequote von knapp 90 % sind wir von den direkten Umrüstverpflichtungen weniger betroffen als der Marktdurchschnitt. Dennoch beobachten wir die Entwicklung der CO2-Bepreisung und die veränderten Anforderungen an die verbrauchsabhängige Abrechnung (Pflicht zur Fernablesbarkeit ab 2026) genau. Wir reagieren auf die politische Trägheit mit einer stabilen Finanzplanung, um die Substanz der Genossenschaft auch ohne verlässliche externe Impulse zu sichern.

Das Finanzmanagement der Genossenschaft ist konservativ ausgerichtet und dient ausschließlich der Absicherung des Kerngeschäfts, spekulative Finanzinstrumente werden nicht eingesetzt.

Angesichts unseres Geschäftsmodells als Bestandsbewirtschafter sind die Bankverbindlichkeiten zu 100 % langfristig finanziert. Dies garantiert eine hohe Kalkulationssicherheit und schützt das Unternehmen vor kurzfristigen Marktzinsschwankungen. Die Zinsbindungsfristen sind dabei so gestaffelt, dass Anschlussfinanzierungen sukzessive und ohne Klumpenrisiken anfallen. Das aktuelle Marktzinsniveau und die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank werden fortlaufend beobachtet, um bei künftigen Prolongationen durch den Einsatz von Forward-Darlehen frühzeitig Planungssicherheit zu schaffen.

Zur weiteren Optimierung der Zinsstruktur besteht ein untergeordnetes Zins-Swap-Geschäft, welches zur Absicherung eines variablen Darlehens dient (Bewertungseinheit). Dieses Instrument läuft im Jahr 2028 aus. Aufgrund des geringen Nominalvolumens im Verhältnis zum Gesamtdarlehensportfolio ergeben sich hieraus keine wesentlichen Risiken für die künftige Ertragslage.

Das Mietausfallrisiko wird durch die breite Streuung auf eine Vielzahl von Einzelmietverhältnissen minimiert. Durch konsequente Bonitätsprüfungen vor Vertragsabschluss sowie ein effizientes Mahnwesen werden potenzielle Zahlungsausfälle frühzeitig begrenzt und die Forderungsbestände abgesichert. Die Liquidität der Genossenschaft ist durch die stabilen Zahlungsströme aus der Wohnungsvermietung sowie über ein aktives Cash-Management und eine rollierende Liquiditätsvorschau jederzeit in ausreichendem Maße gesichert.

Wir blicken optimistisch auf die Entwicklung am Erfurter Wohnungsmarkt. Die anhaltend hohe Nachfrage und ein moderates Mietwachstum bilden eine solide Basis für unsere Genossenschaft.

Wachstum und neue Wohnformen: Sofern die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen es erlauben, nutzen wir Chancen für Neubauten und Bestandserwerbe. Ein besonderer Fokus liegt dabei auf zukunftsfähigen Sonderwohnformen. Wir schaffen Lebensräume, die bezahlbares Wohnen mit hoher infrastruktureller Qualität verbinden und ein würdevolles Altern in der Gemeinschaft ermöglichen – ein Kernanliegen unseres genossenschaftlichen Förderauftrags.

Quartiersgestaltung: Unsere wohnbegleitenden Dienstleistungen und Nachbarschaftstreffs fördern aktiv die soziale Integration und die Lebensqualität vor Ort. Diese Angebote entwickeln wir bedarfsgerecht weiter, um die Bindung unserer Mitglieder nachhaltig zu stärken.

Digitale Transformation: Um wettbewerbsfähig zu bleiben, forcieren wir den digitalen Wandel. Im Jahr 2026 erreichen wir mit der Einführung unserer neuen wohnungswirtschaftlichen ERP-Software einen Meilenstein. Die tiefere Vernetzung von Systemen und digitalen Lösungen – wie unserer bereits etablierten Mieter-App – erhöht unsere Flexibilität und Prozessgeschwindigkeit. Ziel ist ein moderner Verwaltungsbetrieb, der digitale Effizienz nutzt (inkl. KI-Potenzialen), dabei aber stets den Menschen und die persönliche Kommunikation im Mittelpunkt behält.

Nachhaltigkeit ist heute das zentrale Leitmotiv unserer Unternehmensstrategie. Die Wohnungsbau-Genossenschaft Erfurt eG versteht unter nachhaltigem Handeln einen ganzheitlichen Prozess, der ökologische Ziele, soziale Verantwortung und eine transparente Unternehmensführung (ESG – Environmental, Social, Governance) miteinander verzahnt. Unser Ziel ist es, als genossenschaftlich orientiertes Unternehmen einen echten Mehrwert für unsere rund 60 Mitarbei-tenden sowie die Menschen in Erfurt zu schaffen, wobei wir die drei Säulen – Ökologie, Ökonomie und Soziales – stets in einem ausgewogenen Abwägungsprozess miteinander in Einklang bringen.

Im Bereich der ökologischen Nachhaltigkeit nehmen wir unsere Verantwortung als Großvermieter sehr ernst. Unser Weg zum klimaneutralen Gebäudebestand bis 2045 wird durch ein engmaschiges CO₂-Monitoring gestützt. Im Jahr 2025 konnten wir den klimabereinigten Energieverbrauch für Wärme und Warmwasser auf ca. 40.758 MWh (Vorjahr: ca. 41.495 MWh)1) senken, was einem CO₂-Ausstoß von durchschnittlich 0,021 t/m² entspricht. Seit 2011 haben wir den Gesamtenergieverbrauch bereits um beachtliche 12 % reduziert. Diese kontinuierliche energetische Modernisierung und die regelmäßige Prüfung technischer Innovationen sichern nicht nur ökologische Standards, sondern schützen die Genossenschaft auch vor künftigen wirtschaftlichen Risiken durch steigende CO₂-Preise.

Die soziale Nachhaltigkeit bildet das Herzstück unseres Handelns. Ein zentrales Anliegen ist es, die notwendigen Investitionen in den Klimaschutz so zu gestalten, dass bezahlbarer Wohnraum langfristig erhalten bleibt. Wir investieren gezielt in die Lebensqualität und den Zusammenhalt in unseren Quartieren, fördern das gesellschaftliche Miteinander und bieten Lösungen für ein würdevolles Altern in der Gemeinschaft. Die Wirtschaftlichkeit ist dabei kein Selbstzweck, sondern die notwendige Basis, um unseren sozialen Förderauftrag dauerhaft erfüllen zu können.

Abgerundet wird unser Profil durch eine verantwortungsvolle Unternehmensführung (Governance). In Zeiten des Wandels gewinnt hierbei die digitale Verantwortung zunehmend an Bedeutung. Wir forcieren die Digitalisierung – etwa durch unsere Mieter-App oder die Einführung des neuen ERP-Systems im Jahr 2026 – mit dem klaren Ziel, dass der Mensch stets im Mittelpunkt bleibt. Digitale Lösungen nutzen wir, um Kommunikationswege zu verbessern und Prozesse zu optimieren, damit wir für unsere Mitglieder ein nahbarer und effizienter Partner bleiben. Diese Verbindung aus ökologischem Bewusstsein, sozialer Fürsorge und moderner Verwaltung macht die Genossenschaft resilient gegen Krisen und sichert unseren langfristigen Erfolg.

¹⁾ Aktualisierung in Folge der Ergebnisse der Heizkostenabrechnung 2024 einschließlich der Bestandsveränderungen

Basierend auf unserem Risikomanagementsystem sowie den Projektionen der Langfristplanung bis 2035 ergeben sich derzeit keine Anhaltspunkte für bestandsgefährdende Risiken. Weder einzeln noch in Kombination sind Entwicklungen erkennbar, welche die Ertrags-, Finanz- oder Vermögenslage der Wohnungsbau-Genossenschaft Erfurt eG wesentlich beeinträchtigen könnten.

Unsere solide wirtschaftliche Substanz, gekennzeichnet durch eine komfortable Eigenmittelausstattung und eine dauerhaft niedrige Mietausfallquote, bildet gemeinsam mit der Kompetenz unserer Mitarbeiter ein belastbares Fundament. Der Vorstand geht daher davon aus, dass die Genossenschaft für kommende Herausforderungen gut aufgestellt ist und der Fortbestand der Wohnungsbau-Genossenschaft Erfurt eG nachhaltig gesichert bleibt.