Lagebericht

Die Wohnungsbau-Genossenschaft Erfurt eG wurde am 25. Juni 1957 gegründet und hat ihren Sitz in 99084 Erfurt, Johannesstraße 59. Sie ist, als eine der großen Wohnungsgenossenschaften Thüringens, beim Genossenschaftsregister des Amtsgerichts Jena unter der Registernummer GnR 100097 eingetragen und agiert unter dem steuerlichen Status einer partiell steuerpflichtigen Vermietungsgenossenschaft.

Die Genossenschaft bewirtschaftet vorrangig eigene Wohnungen, Gewerbeeinheiten, Stellplätze und Garagen. Darüber hinaus verwaltet sie Eigentumswohnungen. Einen weiteren Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit bilden die zielgruppen und bedarfsorientierte Bestandsmodernisierung sowie der Neubau von Wohngebäuden. Die Wohnungs-bau-Genossenschaft Erfurt eG ist Alleingesellschafterin der Servicegesellschaft WBG Erfurt mbH.

Die Aufgabe der Wohnungsbau- Genossenschaft Erfurt eG ist, ihren Mitgliedern sicheren, zeitgemäßen und sozial verantwortbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Ziel dabei ist den Genossenschaftern für jede Lebensphase geeigneten Wohnraum anbieten zu können. Zur Unterstützung des genossenschaftlichen Wohnens engagiert sich die Wohnungsbau-Genossenschaft Erfurt eG auch im sozialen und kulturellen Umfeld der Wohngebiete.

Die Wohnungsbestände der Genossenschaft, mit 7.637 Wohneinheiten per 31.12.2024, verteilen sich weiträumig über das Stadtgebiet der Landeshauptstadt Erfurt und auf die Vororte Gebesee und Elxleben sowie die Gemeinde Klettbach.

Die ursprünglichen Prognosen für die wirtschaftliche Entwicklung Deutschlands im Jahr 2024 haben sich leider bewahrheitet. Erste Berechnungen des statistischen Bundesamtes ergaben für das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt einen geringfügigen Rückgang um 0,2% gegenüber dem Vorjahr. Die deutsche Wirtschaft ist somit erneut geschrumpft und befindet sich weiterhin in einer leichten Rezessionsphase (2023: -0,3%; 2022: 1,8%). 

In Summe liegt die Wirtschaftsleistung im Jahr 2024 nur geringfügig über dem Niveau des Jahres 2019 also vor dem Beginn der Corona-Pandemie. Insbesondere die vorhandenen strukturellen Belastungen, wie beispielsweise das erhöhte Zinsniveau und hohe Energiekosten, standen dabei einer besseren wirtschaftlichen Entwicklung im Wege.

Nachfrageseitig reduzierten sich im Jahr 2024 die preisbereinigten Ausrüstungsinvestitionen, beispielweise für Maschinen, Geräte und Fahrzeuge, um 5,5% gegenüber dem Vorjahr. Im Vergleich hierzu sanken die Bruttoanlageinvestitionen nur um etwa 2,9%. Besonders die nach wie vor hohen Baukosten bewirkten diesbezüglich eine weitere preisbereinigte Reduzierung der Bauinvestitionen um 3,5% im Vergleich zum vorhergehenden Jahr. Am stärksten von diesem Rückgang war der Wohnungsbau betroffen. 

Nach der Verringerung der staatlichen Konsumausgaben im Jahr 2023 erhöhten sich diese preisbereinigt im Jahr 2024 um 2,6% (2023: -0,1%; 2022: 0,1) und trugen somit maßgeblich zur wirtschaftlichen Stabilisierung bei. Im Bereich der privaten Konsumausgaben fiel die preisbereinigte Zunahme trotz der vorhandenen Lohnsteigerungen und der nachlassenden Inflation mit 0,3% nur sehr moderat aus.

Die Verbraucherpreise erhöhten sich im Jahresdurchschnitt 2024 um 2,2% gegenüber dem vorhergehenden Jahr. Im Vergleich mit den Vorjahren fiel die Inflationsrate damit jedoch deutlich geringer aus (2023: 5,9%; 2022: 6,9%).

Ohne Berücksichtigung der Energieprodukte und Nahrungsmittel betrug dabei die Kerninflation 3,0% (2023: 5,1%; 2022: 3,8%). Nach zuvor deutlichen Anstiegen in den vorangegangenen Jahren verbilligten sich die Energieprodukte gegenüber dem Vorjahr um 3,2% (2023: 5,3%; 2022: 29,7%). Im Gleichlauf reduzierten sich die Preise für Haushaltsenergie mit 3,1% merklich (2023: 14,0%; 2022: 32,7%). Im Jahresdurchschnitt 2024 wurde Strom gar um 6,4% günstiger (2023: 12,7%; 2022: 19,3%). Die Nettokaltmieten als wichtiger Indikator der Preisentwicklung verteuerten sich nahezu anlog der Gesamtentwicklung um 2,1% und wirkten sich somit preisstabilisierend aus. 

Neben den Aus- und Nachwirkungen der vorangegangenen sowie aktuellen Krisen wird die exportorientierte Wirtschaft im kommenden Jahr weiterhin von hohen Arbeits- und Energiekosten belastet werden. Die fortwährenden Unsicherheiten in Folge der geopolitischen Lage mit dem Krieg in der Ukraine, die deutsche Regierungskrise sowie dem Regierungswechsel in den USA erschweren Prognosen für die zukünftige wirtschaftliche Entwicklung. Für das Jahr 2025 erstreckt sich die Spannbreite der Vorhersagen der führenden Wirtschaftsforschungsinstitute und der Bundesregierung von einem möglichen Wachstum der deutschen Wirtschaftsleistung von ca. 0,6% bis hin zu einem Rückgang um ca. 0,1%.

Im Jahr 2024 leisteten die Thüringer Wohnungsunternehmen einen wichtigen Beitrag zur Versorgung breiter Schichten der Thüringer Bevölkerung mit Wohnraum, wirkten dabei als regionaler Stabilitätsfaktor und sicherten mit ihren Aufträgen viele Arbeitsplätze der Thüringer Bauindustrie. Insgesamt investierten die Mitgliedsunternehmen des Verbands der Thüringer Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e.V. allein im Jahr 2023 500 Mio.€ in Neubauten sowie in die Instandsetzung und Modernisierung ihrer Bestände (2022: 473 Mio.€; 2021: 432 Mio. €).

Die deutliche Zunahme der Gesamtinvestitionen ist dabei im Wesentlichen auf eine Erhöhung der Instandhaltungs-/Instandsetzungsleistungen zurückzuführen. Ursächlich für diese Entwicklung sind neben den wachsenden Erfordernissen des zweiten Sanierungszyklus auch die generelle Preisentwicklung bei Bauleistungen. Nach anfänglichen Aufholprozessen tritt im Neubausegment erneut vermehrt Investitionszurückhaltung zu Tage. In Summe wurden im Jahr 2023 74,3 Mio.€ in Neubauprojekte investiert (2022: 85,5 Mio.€). Die Gesamtsumme aller Bestandsinvestitionen seit dem Jahr 1991 ist inzwischen auf ein Volumen von 15,7 Mrd. € angestiegen. Der organisierten Wohnungswirtschaft ist es im Jahr 2023 gelungen, den vorhandenen Wohnungsleerstand weiter zu reduzieren. Durchschnittlich betrug Leerstandsquote etwa 7,9% (2022: 8,1%; 2021: 9,0%). Hauptgründe für den vorhandenen Leerstand waren nach wie vor mangelnde Nachfrage, Mieterwechsel und anstehende Modernisierungsmaßnahmen. Die durchschnittliche Nettokaltmiete der vermieteten Wohnungen verzeichnete erneut einen moderaten Anstieg und betrug im Dezember 2023 5,47 €/m² (2022 5,35 €/m²; 2021: 5,26 €/m²). Für den Bereich der Betriebs- und Heizkosten stellt sich die Entwicklung im Jahr 2023 unterschiedlich dar. Während sich die Vorauszahlungen der kalten Betriebskosten um etwa 2,8% auf 1,45 €/m² (2022: 1,41 €/m²; 2021: 1,29 €/m²) erhöhten, reduzierten sich die Vorauszahlungen für Heiz- und Warmwasserkosten um 3,0% auf 1,63 €/m² (2022: 1,68 €/m²; 2021: 1,06 €/m²). 

Dem folgend werden in den nächsten Jahren der demografische Wandel sowie die weiterhin notwendigen Investitio-nen sowohl für den fortwährenden Sanierungszyklus als auch für die weitere Dekarbonisierung des Gebäudebestands die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft vor große Herausforderungen stellen.

Der Erfurter Wohnungsmarkt ist von einer Vielzahl unterschiedlichster Anbieter gekennzeichnet. Vom einzelnen Privatvermieter bis hin zum großen institutionellen Wohnraumversorger sind dabei die unterschiedlichsten Teilnehmer am Markt aktiv. Insgesamt ist dem genossenschaftlichen Bereich als besondere Wohnform etwa ein Viertel des gesamten Mietwohnungsangebots zuzuordnen. Bedingt durch diese große Ausdifferenzierung kann der Erfurter Wohnungsmarkt weiterhin als ausgeglichen und intakt mit partiellen Nachfrageüberhängen in besonderen Lagen sowie Angebotssegmenten betrachtet werden.

Die Entwicklung des Wohnungsmarkts ist von den demografischen und konjunkturellen Rahmenbedingungen der Stadt Erfurt geprägt. Nach zuvor zwei Jahren mit stetig wachsenden Einwohnerzahlen ist die Bevölkerungsentwicklung im letzten Jahr erstmals wieder rückläufig. Zum Stichtag 31.12.2024 wohnten insgesamt 215.199 mit Hauptwohnsitz gemeldete Personen innerhalb des Stadtgebiets der Landeshauptstadt (2023: 216.267; 2022: 215.520). Ursächlich für den Bevölkerungsrückgang sind sowohl der negative Geburtensaldo als auch der Rückgang des Zuzugs aus dem Thüringer Umland.

Die leistungsfähige Infrastruktur in Verbindung mit seiner zentralen Lage in Thüringen zeichnet den Wirtschafts-standort Erfurt besonders aus. Mit seinen über 14.000 Unternehmen sowie gut 140.000 Beschäftigten, tätig in traditionellen wie auch aufstrebenden Branchen, ist Erfurt breit für Herausforderungen der Zukunft aufgestellt. Trotz des schwierigen Jahresauftakts erwies sich der Erfurter Arbeitsmarkt im Jahr 2024 weiterhin als robust. Während im Monat Januar noch 7.506 Personen ohne Erwerbstätigkeit waren, reduzierte sich die Erwerbslosenzahl zum Stichtag 31.12.2024 auf 7.103 Personen. Im Durchschnitt waren im Jahr 2024 7.321 Personen ohne Erwerbstätigkeit (2023: 6.964; 2022: 6.330). Bezogen auf die Gesamtzahl der zivilen Erwerbspersonen betrug die durchschnittliche Arbeitslosenquote 6,3% (2023: 6,1%; 2022: 5,5%).

Die positive und stabile Vermietungssituation der letzten Jahre spiegelt sich auch in der Entwicklung der Mitgliederzahlen wieder. Im Geschäftsjahr 2024 ist ein Mitgliederzuwachs von 46 Mitgliedern zu verzeichnen. 2024 konnten insgesamt 586 neue Mitglieder gewonnen werden und 540 Mitglieder haben die Genossenschaft wegen Kündigung oder anderer Auflösungsgründe verlassen. Somit beträgt die Mitgliederzahl unserer Genossenschaft zum Jahresende 8.632 (Vorjahr: 8.586). Dies zeugt auch von der Wertschätzung des genossenschaftlichen Wohnens, als Garant für ein sicheres und sozialverträgliches Zuhause besonders in diesen schwierigen Zeiten.

Um die Zusammenarbeit mit den Vertretern der Genossenschaft weiter zu vertiefen, fanden die inzwischen regel-mäßig durchgeführten Vertretergespräche auch 2024 statt. Hier erhalten die gewählten Vertreter außerhalb der jährlichen stattfindenden ordentlichen Vertreterversammlung weitere gebündelte Informationen zu aktuellen Sach-verhalten und können Anliegen und Hinweise an den Vorstand der Genossenschaft direkt antragen und sich gemeinschaftlich austauschen.

Zum Ende des Geschäftsjahres 2024 bewirtschaftete die Genossenschaft insgesamt 7.637 eigene Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 429.816 m². Der eigene Bestand setzte sich zum 31.12.2024 wie folgt zusammen:

Die Veränderungen des eigenen Wohnungsbestands gegenüber dem Vorjahresstichtag resultieren im Wesentlichen aus dem Ankauf der Wohnanlage in der Gemeinde Klettbach mit 8 Mehrfamilienhäusern und 2 Parkhäusern sowie 31 Reihenhäusern mit insgesamt 95 Wohneinheiten. Darüber hinaus wurden drei Wohnungen aus dem WEG-Bestand erworben.

Neben dem eigentlichen Kerngeschäft der aktiven Hausbewirtschaftung und Vermietung unserer Wohnungen, ver-waltete die Wohnungsbau-Genossenschaft Erfurt eG im abgelaufenen Geschäftsjahr außerdem 956 Wohnungen in 13 Wohneigentumsanlagen, davon 281 (Vorjahr 284) in fremdem Eigentum. In allen Eigentümerversammlungen wurde der Genossenschaft als Verwalterin die Entlastung erteilt sowie die Wirtschaftspläne für 2025 bestätigt.

Die Vermietungsquote des vermarktungsfähigen Bestands von 7.637 Wohnungen belief sich am 31. Dezember 2024 auf 98,0 % (Vorjahr 97,7 %). Zum Stichtag lag die Zahl der nicht vermieteten Wohnungen bei 155 (Vorjahr: 170 Wohnungen).

Im Berichtsjahr wurden 630 neue Verträge geschlossen und 613 Nutzungsverträge beendet. Davon wurden 76 Mieter mit neuem Wohnraum innerhalb unserer Genossenschaft versorgt. Die Wiedervermietungsquote beträgt somit 102,8 %. Die Fluktuationsrate im Wohnungsbestand belief sich im Geschäftsjahr auf 8,0 % (Vorjahr 7,8 %). Davon hatten die vollzogenen Wohnungswechsel innerhalb der Genossenschaft einen Anteil wie im Vorjahr von 1,0 %.

Die durchschnittliche Nettokaltmiete für Wohnungen liegt 2024 bei 5,71 €/m² pro Monat (Vorjahr 5,53 €/m²). Für Bestandswohnungen liegt die Spannbreite der durchschnittlichen Objektkaltmieten zwischen 5,04 €/m² und 7,51 €/m² Wohnfläche pro Monat sowie bei 9,48 €/m² Wohnfläche pro Monat für Neubauten.

Das Sollmietenaufkommen hat sich im Jahr 2024 auf insgesamt 30.039,7 T€ (Vorjahr 28.852,0 T€) erhöht. Davon entfallen 155,6 T€ auf die erworbenen Mieteinheiten der Wohnanlage Klettbach. Die darüber hinaus gehenden Änderungen bei den bestehenden Vertragsverhältnissen resultieren aus den regelmäßigen Mietanpassungen auf Basis des Mietspiegels der Stadt Erfurt sowie Mieterhöhungen gemäß § 559 HGB nach Modernisierungsbaumaßnahmen bzw. im Zuge der Wiedervermietung von aufgewerteten Wohnraum nach Nutzerwechsel. Die Erlösschmälerungen aufgrund von Leerstand und Mietminderungen sind gegenüber dem Vorjahr um knapp 20 Prozent gesunken und betragen zum Jahresende 737,3 T€ (Vorjahr 915,5 T€). Als Ergebnis der positiven Vermietungssituation und der höheren Sollmieten ergibt sich für das Geschäftsjahr ein Plus bei den Mietumsätzen von insgesamt 4,9 %.

Die höheren Mieten, aber insbesondere die deutlich höheren Vorauszahlungen für die Betriebskosten im Zusammenhang mit den gestiegenen Energiekosten sowie stichtagsbezogene Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen haben bei den Forderungen aus Vermietung zum 31.12.2024 gegenüber dem Vorjahresstichtag zu einem leichten Anstieg geführt. Durch verstärkte präventive Bearbeitung in Kombination mit einer individuellen Mietschuldnerberatung im Rahmen unseres etablierten Mahn- und Klagewesens ist es jedoch insgesamt gelungen, die Mietausfälle auf niedrigen und ähnlichen Niveau wie im Vorjahr zu halten. Die gesamten offenen Forderungen aus Vermietung und Umlagen betragen damit zum Bilanzstichtag 344,3 T€ (Vorjahr 324,2 T€). Die zum Jahresende als realisierbar eingeschätzten offenen Forderungen werden mit 178,3 T€ (Vorjahr 174,4 T€) ausgewiesen. Bezogen auf die Gesamtumsätze aus der Bewirtschaftungstätigkeit entsprechen die Forderungen vor Wertberichtigung einem prozentualen Anteil von 0,80 % (2023: 0,75%).

Die Umsätze der abgerechneten Betriebs- und Heizkosten für die Abrechnungsperiode 2023 liegen im Geschäftsjahr 2024 mit 14.125,8 T€ etwa 10 % unter dem Vorjahresniveau. Dabei sind die Umsätze der kalten Betriebskosten (inkl. Grundsteuer) absolut um rund 142 T€ höher und die Umsätze aus der Heizkostenumlage um rund 1.687 T€ geringer im Vorjahresvergleich ausgefallen.

Der deutliche Rückgang der Marktpreise für Fernwärme und Gas sowie die weitere Reduzierung der Wärmemengenverbräuche hatten somit eine Entspannung bei den Energiekosten für unserer Bewohner zur Folge, wenngleich auf hohem Niveau. Die positive Vermietungssituation führte zu einer weiteren Reduzierung der Erlösschmälerungen wegen Leerstand bei den abgerechneten Betriebs- und Heizkosten um 26 T€ (-6,9%) auf absolut 359 T€.

Die angefallenen umlagefähigen Betriebs- und Heizkosten des Geschäftsjahres 2024 von 14.954 T€ (Vorjahr: 14.773 T€), die 2025 zur Abrechnung kommen, sind wiederum gestiegen. Neben den rund 200T€ Betriebs- und Heizkostenkosten für die neu erworbenen Objekte sind insbesondere die Tarifanpassungen im Dienstleistungsbereich als die wesentlichen Kostensteigerungsfaktoren des Jahres 2024 zu benennen. Den umlagefähigen Kosten stehen geleistete Vorauszahlungen von insgesamt 16.076 T€ gegenüber.

Auf der Grundlage der von Vorstand und Aufsichtsrat beschlossenen langfristigen Investitionsplanung investierte die Wohnungsbau-Genossenschaft Erfurt eG im Geschäftsjahr 2024 wieder umfangreich in den Bestand. Die Investitionshöhe beläuft sich dabei auf insgesamt 24,5 Mio. €. 

Von den Baukosten des Geschäftsjahres 2024 wurden 13,5 Mio. € bestandsaufwertend als Zugang in das Anlagevermögen aktiviert. Die Realisierung weiterer für das Geschäftsjahr ursprünglich vorgesehener Bauinvestitionen von etwa 6 Mio. € mussten wiederum in die Folgejahre verschoben werden. Längere Baugenehmigungsverfahren, planungsseitig zu berücksichtigende sicherheitstechnische und bautechnische Zusatzanforderungen sowie die allgemein kapazitiv beschränkte Marktsituation des Bausektors sind wesentliche Ursachen für die Verzögerungen.

Die Baumaßnahmen wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr mit einem Fremdmitteleinsatz in Höhe von 
10,4 Mio. € überwiegend durch Kapitalmarktdarlehen sowie aus Eigenmitteln finanziert.

Folgende Baumaßnahmen größeren Umfangs wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr von der Genossenschaft realisiert:

Zum Jahresende 2024 waren in der Wohnungsbau-Genossenschaft Erfurt eG neben zwei Vorständen, 58 Mitarbeiter*innen (Vorjahr: 57) beschäftigt. Darüber hinaus befinden sich vier junge Menschen in Ausbildung zur Immobilien-kauffrau, zur Kauffrau für Marketingkommunikation bzw. absolvieren ihr BA-Studium in der Genossenschaft. Eine Auszubildende hat im Berichtsjahr die Prüfung zur Immobilienkauffrau erfolgreich abgeschlossen und wurde im Anschluss an ihre Ausbildung in ein befristetes Arbeitsverhältnis übernommen.

Für alle Mitarbeiter*innen gilt der Mantel- und Vergütungstarif der deutschen Immobilienwirtschaft.
Mit ca. 44 T€ förderte und unterstützte die Genossenschaft die weitere Qualifikation und fachspezifische Weiterbildung ihrer Mitarbeiter mit betrieblichen und außerbetrieblichen Fortbildungsmaßnahmen in allen Unternehmensbereichen. Die Wohnungsbau-Genossenschaft Erfurt eG ist Mitglied im Arbeitgeberverband der Deutschen Immobilienwirtschaft e.V.

Die Wohnungsbau-Genossenschaft Erfurt eG gründete im Jahr 2014 eine Tochtergesellschaft mit 100% iger Beteiligung und 25 T€ Stammkapital. Die Servicegesellschaft WbG Erfurt mbH sichert für alle im Stadtgebiet Erfurt gelegenen Wohnungen die Versorgung mit Breitbandkabeldienstleistungen. Perspektivisch wird das bestehende Kabelnetz schrittweise bis 2027 auf Glasfasertechnik umgerüstet.

Die Vermögenslage (ohne Verrechnung noch nicht abgerechneter Betriebskosten mit den Anzahlungen der Mieter) stellt sich wie folgt dar:

Die Bilanzsumme erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um 14,9 Mio. €. Den Investitionen im Sachanlagevermögen von insgesamt 25,5 Mio. €, im Wesentlichen aufgrund von Modernisierungstätigkeit und Erwerb von Objekten, stehen planmäßige Abschreibungen (6,9 Mio. €) gegenüber. 

Das Vorratsvermögen erhöhte sich vor allem durch gestiegene abrechenbare Betriebs- und Heizkosten. Der Anstieg der Forderungen resultiert im Wesentlichen aus noch nicht vereinnahmten Zuschüssen und gestiegenen Instandhaltungsrücklagen für eigene Eigentumswohnungen. Die liquiden Mittel verminderten sich insbesondere infolge der getätigten Investitionen und Instandhaltungsmaßnahmen.

Zur Finanzierung der Investitionen in das langfristige Vermögen wurden im Berichtsjahr Darlehen in Höhe von 18,4 Mio. € valutiert. Unter Berücksichtigung der planmäßigen und vorzeitigen Tilgungen in Höhe von 8,7 Mio. € erhöhte sich das langfristige Fremdkapital um 9,7 Mio. €.

Die Vermögenslage ist geordnet. Das langfristige Vermögen (228,6 Mio. €) ist vollständig fristenkongruent durch Eigenkapital (175,5 Mio. €) und langfristiges Fremdkapital (68,1 Mio. €) finanziert. Die kurzfristigen Schulden sind zum Stichtag vollständig durch liquides bzw. kurzfristig liquidierbares Vermögen gedeckt.

Über die Finanzlage, die Herkunft sowie die Verwendung der Finanzmittel der Genossenschaft gibt die nachfolgende Kapitalflussrechnung in Anlehnung an den deutschen Rechnungslegungsstandard DRS 21 Auskunft. Zur Beurteilung der Finanzlage und um ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild zu vermitteln, werden ausgehend vom Jahresüberschuss unter zusätzlicher Verwendung der Aufwands- und Ertragspositionen die Zahlungsströme dargestellt:

Für das Geschäftsjahr 2024 wird ein positiver Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit mit 11,0 Mio. € ausgewiesen.

Insgesamt wurden die Mittelabflüsse aus der Investitionstätigkeit (-24,9 Mio. €) aus den Mittelzuflüssen der Finanzierungstätigkeit (8,7 Mio. €) und der laufenden Geschäftstätigkeit (11,0 Mio. €) sowie aus dem liquiden Vermögen (5,2 Mio. €) der Genossenschaft finanziert.

Für die wohnungswirtschaftliche Darstellung des Cashflows aus der laufenden Geschäftstätigkeit zeigt sich folgende Entwicklung:

Im Geschäftsjahr 2024 reichte der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit (11,0 Mio. €) aus, um die Zinsaufwendungen (1,1 Mio. €) und die planmäßigen Tilgungen der Objektfinanzierungsmittel (8,2 Mio. €) zu decken. Infolgedessen verbleibt ein Cashflow Überschuss von 1,7 Mio. €.

Die Finanzlage der Wohnungsbau-Genossenschaft Erfurt eG ist geordnet. Zu jeder Zeit war sichergestellt, dass die für die Finanzierung des laufenden Geschäftsbetriebes erforderlichen finanziellen Ressourcen und der Eigenmittelanteil für Investitionen zur Verfügung standen und somit alle finanziellen Verpflichtungen fristgerecht beglichen werden konnten.

Nach betriebswirtschaftlichen Ergebnisbereichen setzt sich das Jahresergebnis 2024 wie folgt zusammen:

Das Betriebsergebnis schließt mit einem Überschuss von 3,3 Mio. € (2023: Überschuss 4,4 Mio. €) ab. Maßgeblich sind die im Berichtsjahr gestiegenen Instandhaltungs-/Erhaltungsaufwendungen, höheren Personalkosten sowie gestiegene planmäßige Abschreibungen. Dem gegenüber stehen um 1,2 Mio. € höhere Sollmieten. Sinkende Zinsaufwendungen aufgrund der fortlaufenden Entschuldung, außerplanmäßiger Tilgungen und günstiger Konditionen bei Darlehensprolongationen werden durch Zinsaufwendungen für Neuvalutierungen kompensiert.

Die Zinsquote beläuft sich auf 3,7 % (2023: 3,0 %). Die Kapitaldienstquote beträgt 31,6 % (2023: 31,9 %).

Das Zins- und Beteiligungsergebnis beträgt im Geschäftsjahr 1,0 Mio. € (2023: 0,5 Mio. €). Es setzt sich vor allem aus Zinsen und ähnlichen Erträgen sowie aus Veräußerungsgewinnen von Wertpapieren des Anlagevermögens zusammen.

Das Neutrale Ergebnis mit einem Überschuss von 1,0 Mio. € (2023: 1,0 Mio. €) wird im Wesentlichen von Erträgen aus der Auflösung von Rückstellungen, Zuschüssen für Instandhaltungsmaßnahmen und Zuschreibungen (insgesamt 1,2 Mio. €) beeinflusst. Dem stehen insbesondere Abschreibungen von Mietforderungen (0,2 Mio. €) gegenüber.

Wesentliche Abweichungen vom geplanten Jahresergebnis ergaben sich durch die geringeren Erhaltungsaufwen-dungen infolge der Baumaßnahmeverschiebungen (2,5 Mio. €) sowie durch höher angefallene Erträge des Zins- und Beteiligungsergebnisses (0,6 Mio. €) und des Neutralen Ergebnisses (0,4 Mio. €).

Für den fortwährenden Erfolg der Wohnungsbau-Genossenschaft Erfurt eG ist es entscheidend, die Chancen und Risiken, die sich aus der operativen Geschäftstätigkeit ergeben, frühzeitig zu erkennen, zutreffend zu bewerten so wie sie vorausschauend und effizient zu steuern. Der verantwortungsvolle Umgang mit den Risiken wird in der Genossenschaft durch ein umfassendes Risikomanagement- und Internes Kontrollsystem sichergestellt.

Unser Risikomanagementsystem umfasst das Planwesen, Controlling und die regelmäßige interne Berichterstattung gegenüber Vorstand und Aufsichtsrat. Es ist darauf ausgerichtet, die dauerhafte Zahlungsfähigkeit sicherzustellen und das Eigenkapital zu stärken. Dazu werden in verschiedenen Beobachtungsbereichen Risikoindikatoren ermittelt und bewertet. Es wird regelmäßig überprüft und aktualisiert. Insbesondere werden externe Beobachtungsbereiche wie die Entwicklung des Wohnungsmarktes, der Bevölkerung und des Kapitalmarktes sowie der Baupreise und Energiekosten, in die Betrachtung einbezogen. Darüber hinaus stehen Risiken für die Geschäftsentwicklung und den zukünftigen Geschäftsverlauf der Genossenschaft, welche sich möglicherweise wegen der anhaltenden aktuellen geopolitischen Konflikte ergeben könnten, derzeit verstärkt im Fokus.

Die deutsche Wirtschaft bewegt sich weiterhin in konjunkturell schwierigem Fahrwasser. Entsprechend dem Risiko katalog werden die für die Wohnungsbau-Genossenschaft Erfurt eG unternehmensrelevanten branchen- und gesellschaftstypischen Risiken regelmäßig betrachtet und bewertet.

Nach wie vor ist zu verzeichnen, dass sowohl die gestiegenen Baukosten und -preise als auch die Anforderungen und die Komplexität bei Bauvorhaben eine besondere Herausforderung für die Wirtschaftlichkeit von Bauprojekten darstellen. Im Jahresschnitt sind die Baupreise in den vergangenen Jahren deutlich angestiegenen. Die seit Beginn des Ukraine-Krieges hohe Inflation und die daher erfolgten Zinserhöhungen haben den Druck auf die Wirtschaftlichkeit noch weiter verschärft. 

Die Genossenschaft muss sich daher verstärkt mit den Herausforderungen auseinandersetzen, wie die energetischen und demografischen Anforderungen an unseren Bestand und die betriebswirtschaftlich notwendigen Mietpreise andererseits mit den finanziellen Möglichkeiten der Mieter in Einklang zu bringen sind. Dabei gilt es insbesondere die gestiegenen Kosten und Zinsen einerseits und gemäß unserer Satzung realisierbare Nutzungsentgelte andererseits in ein wirtschaftlich vertretbares Verhältnis zu bringen. Bei Fortbestand der sehr schwierigen Rahmenbedingungen könnte dies zu einer Begrenzung der investiven Maßnahmen führen.

Ebenso belasten die stetig steigenden Betriebskosten die Bewohner in erheblichem Umfang, wodurch sich der Spielraum für Mieterhöhungen weiter verringert. Grundsätzlich wären durch diese Entwicklung auch Mietausfälle zu befürchten. Die letzten Krisenjahre haben jedoch gezeigt, dass die erwarteten deutlich höheren Forderungsausfälle bislang nicht eingetreten sind, wie ursprünglich befürchtet.

Darüber hinaus birgt die Gesetzgebung zusätzliche Risiken für die Immobilienwirtschaft, wenn sich die zukünftigen Rahmenbedingungen in angespannten Wohnungsmärkten für notwendige Mieterhöhungen weiter verschlechtern.

Das zum 01.01.2024 in Kraft getretene Gebäudeenergiegesetz (GEG) sowie die Klimaschutzgesetzgebung und die damit einhergehenden Anforderungen und Verpflichtungen für den Gebäudesektor bzw. die Wohnungswirtschaft stellen künftig ganz erhebliche Herausforderungen auch für unser Unternehmen auf dem Weg zur Klimaneutralität dar. Allerdings bleibt abzuwarten in welchem Rahmen die im Februar 2025 neu gewählte Regierung mit dem Thema umgeht. Ein wirtschaftliches Risiko besteht dabei in den gesetzlichen Standards für Gebäude sowie der möglichen Modernisierungspflichten des Bestands. Weiterhin besteht Unsicherheit hinsichtlich einer ausreichenden Förderung für diese Maßnahmen neben der Verunsicherung aller Immobilieneigentümer. Da knapp 90% unseres Gebäudebestands bereits mit Fernwärme beheizt wird, ist der Anteil des im Rahmen der Dekarbonisierung umzurüstenden Wohnungs-bestands dennoch niedrig. Trotzdem sind auch hier in den nächsten Jahren erhebliche Investitionen erforderlich. In diesem Zusammenhang ist der gesetzlichen CO2-Bepreisung in der langfristigen Wirtschaftsplanung Rechnung zu tragen.

Alle diese politischen Maßnahmen können direkt oder indirekt Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft haben. Daher beobachtet die Genossenschaft aktiv die politische Debatte und wird mögliche Auswirkungen für den Bestandserhalt und die Investitionstätigkeit in den strategischen Planungen berücksichtigen.

Die originären Finanzinstrumente auf der Aktivseite der Bilanz umfassen im Wesentlichen kurzfristige Forderungen und liquide Mittel. Durch Streuung auf unterschiedliche Geschäftsbanken werden die verschiedenen Sicherungssys-teme genutzt. Auf der Aktivseite bestehen die originären Finanzinstrumente insbesondere in Form von Bankverbind-lichkeiten, die ausschließlich Objektfinanzierungen betreffen.

Wesentliche Risiken bezüglich der Bankverbindlichkeiten können sich insbesondere aus Finanzierungsrisiken (Zinsän-derungsrisiken, Liquiditätsrisiken) ergeben. Wegen steigender Tilgungsanteile bei den Annuitätendarlehen und der recht gleichmäßigen zeitlichen Verteilung der Zinsbindungsausläufen halten sich die Zinsänderungsrisiken für unsere Genossenschaft im überschaubaren Rahmen. Generell wird der Abschluss langfristiger, festverzinslicher Kreditver-träge mit langfristiger Zinsbindung bevorzugt. Die Zinsen werden dabei in der Regel zwischen 4 und 10 Jahren bis hin zur planmäßigen Gesamttilgung gesichert. Regelmäßige Absicherungen mit günstigen Forward Konditionen mit einem Vorlauf von bis zu zwei Jahren sorgen zudem für hohe Planungssicherheit. Unter dem Gesichtspunkt der Zinssicherung hat die Genossenschaft ein Zinsderivat zur Zinssicherung zurückliegend in Anspruch genommen. Dem Zinsswap liegt dabei ein fristenkongruenter Darlehensvertrag mit vergleichbarem, gegenläufigem Risiko zugrunde. Ein wesentlicher Anstieg der Zinsen und damit eine finanzielle Gefährdung unserer Genossenschaft wird nicht erwartet.

Wesentliche Risiken aus Zahlungsstromschwankungen und Liquiditätsrisiken sind aufgrund regelmäßiger Mieteinzahlungen nicht erkennbar. Die Mieteinnahmen sind durch die Nutzungs- und Mietverträge gesichert. Die Genossenschaft verfügt über ein effizientes Mahnwesen sowie intensives Prüfverfahren bereits im Vorfeld von Mietvertragsabschlüssen. Ausfallrisiken werden durch entsprechende Wertberichtigungen berücksichtigt. Die Liquiditätssteuerung erfolgt über ein regelmäßiges Cash-Management. Zur Absicherung gegen ein Liquiditätsrisiko werden die Zahlungsströme mit Hilfe einer entsprechenden Liquiditätsvorschau regelmäßig überwacht.

Auch für die Zukunft erwarten wir eine günstige Vermietungssituation auf dem für die Genossenschaft relevanten Markt in Erfurt mit leicht steigenden Mieten Weitere Chancen werden wir bei entsprechender Wirtschaftlichkeit durch Neubau und Erwerb von Wohnungsbeständen im Rahmen der Möglichkeiten wahrnehmen. 

Die angebotenen wohnbegleitenden Dienstleistungen, Beratungsangebote und Nachbarschaftstreffs werden auch in den kommenden Jahren die Lebensqualität in den Quartieren weiter erhöhen und ausgewogene Nachbarschaftsstrukturen unterstützen. Die Genossenschaft plant weiterhin eine bedarfsgerechte Weiterentwicklung solcher Angebote. Ferner wird der künftige Wachstumsmarkt in der Immobilienwirtschaft zunehmend von neuen Sonderwohnformen geprägt sein, die bezahlbares Wohnen in einem infrastrukturell gut erschlossenen und lebenswerten Umfeld sowie ein würdevolles Älterwerden und Ältersein ermöglichen. Integration zur Förderung nachbarschaftlicher Gemeinschaft sowie Fürsorge zu gewährleisten, ist ein genossenschaftliches Grundanliegen. Hierin bestehen eine wichtige Aufgabe und Chance zugleich für die Entwicklung zukunftsfähigen Wohnens in unserer Genossenschaft. Der besondere Vorteil unseres Geschäftsmodells liegt hier in den regelmäßig eingehenden Nutzungsgebühren. Wir orientieren uns am nachhaltigen Erfolg unserer Investitionen, vor allem an Wohnqualität und Wohnzufriedenheit.

Darüber hinaus werden die Anforderungen an einen modernen und effizienten Verwaltungsbetrieb stetig steigen. Die Digitalisierung ist auch in der Immobilienwirtschaft in vollem Gange. Dies erfordert künftig verantwortungsvolles Handeln mit dem Ziel, dass auch weiterhin der Mensch im Mittelpunkt steht und von den digitalen Lösungen profitiert. Um wettbewerbsfähig zu bleiben, müssen Unternehmen ihren digitalen Wandel forcieren, denn nur gut informierte und zufriedene Kunden bleiben Ihrem Unternehmen langfristig treu. Unter dem Fokus bessere Kommunikationswege und Kundenansprache, einer weiteren Optimierung betrieblicher Prozesse, Intelligente Gebäude und Individuelles Wohnen wird die Genossenschaft ihre digitale Grundstrategie in allen Unternehmensbereichen konsequent fortsetzen. Um künftig eine sichere und stabile Bestandsverwaltung zu gewährleisten und die Mieterkommunikation zu verbessern, wurde im aktuellen Geschäftsjahr eine digitale Mieterplattform bzw. Mieter-App eingeführt, welche sukzessive weiter ausgebaut werden soll. Mit der Entscheidung, im Jahr 2026 eine neue wohnungswirtschaftliche Software einzuführen und damit das Zusammenspiel von ERP-System und digitalen Lösungen deutlich zu erhöhen, soll ebenfalls ein weiterer Schritt in diese Richtung vollzogen werden. Damit erhalten wir mehr Flexibilität, um sich Marktdynamiken in Zeiten von Digitalisierung und KI schneller anzupassen sowie derzeit noch ungeahnte neue Möglichkeiten zu erschließen und somit die digitale Transformation erfolgreich zu gestalten.

Weltweit ist Nachhaltigkeit zu einem zentralen Thema der Unternehmensstrategie und -entwicklung geworden. Dabei geht es nicht nur um das eigene nachhaltige Handeln, sondern auch um die Installation und Sicherung der vor- und nachgelagerten Prozesse. Die Wohnungsbau-Genossenschaft Erfurt eG verfolgt bereits seit Jahren das Ziel, das Unternehmen nach Nachhaltigkeitsaspekten zu steuern, um so ihrer gesellschaftlichen Verantwortung gerecht zu werden.

Damit will sie als genossenschaftlich und sozialorientiertes Wohnungsunternehmen auch einen Mehrwert für ihre rund 60 Mitarbeitenden sowie für die Bewohner der Stadt Erfurt schaffen. Klar ist, dass damit immer auch ein Abwägungsprozess einhergeht, alle drei Nachhaltigkeitssäulen, Ökologie, Ökonomie und Soziales, in Einklang zu bringen. Insbesondere Umwelt- und Klimaschutz, bezahlbarer Wohnraum, nachhaltiges Bauen, Lebens- und Wohnqualität, Zusammenhalt in den Wohnquartieren, gesellschaftliches Miteinander und verantwortungsvolle Unternehmensführung sind dabei in der Wohnungswirtschaft von besonderer Relevanz. Auch wenn die Genossenschaft nicht gewinnorientiert agieren muss, ist die Wirtschaftlichkeit zu gewährleisten.

Mit einem Bestand von über 7.600 Wohnungen zählt die Genossenschaft zu den größeren CO2-Emittenten. Deshalb ist das Thema Klimaschutz von besondere Wichtigkeit. Um das Ziel eines klimaneutralen Gebäudebestand bis 2045 zu erreichen, lag auch im vergangenen Jahr der Fokus darauf, die Klimastrategie der Genossenschaft weiterzuentwickeln. Im Ergebnis des laufenden CO2-Monitorings zur Erfassung und Messung der Verbrauchsdaten wurden im Jahr 2024 in den mit Fernwärme, Gas und erneuerbaren Energien versorgten Liegenschaften unserer Genossenschaft ein klimabereinigter Energieverbrauch in Höhe von ca. 40.855 MWh (2023: ca. 40.968 MWh)¹⁾ für Wärme und Warm-wasser festgestellt. Dies entspricht einem CO2-Ausstoß von ca. 8.798 t (2023: ca. 8.949 t) bzw. durchschnittlich 0,021 t/m² Wohnfläche p.a. Durch die fortwährende sukzessive energetische Modernisierung unserer Objekte ist es der Genossenschaft damit gelungen, den Energieverbrauch für Wärme und Warmwasser zum Ende des Jahres 2024 weiter zu senken und den Gesamtenergieverbrauch gegenüber dem Jahr 2011 klimabereinigt um ca. 5,3 Mio. kWh bzw. um 12 % zu reduzieren. 

Damit leistet die Genossenschaft einen relevanten Beitrag zur Reduzierung von CO2-Emissionen. Dies schaffen wir, indem wir unsere bestehenden Gebäude nach anerkannten Energieeffizienz Standards kontinuierlich instand setzen und modernisieren und dabei regelmäßig technische Innovationspotenziale prüfen.

Durch den fortschreitenden Klimawandel wird Nachhaltigkeit somit für Unternehmen zukünftig immer wichtiger. Für die Wohnungsbau-Genossenschaft Erfurt eG ist Nachhaltigkeit Teil der Unternehmensphilosophie. Denn Nachhaltigkeit in den Bereichen Umwelt, Soziales und Unternehmensführung ist die Grundlage dafür, dass die Genossenschaft auch in Zukunft wirtschaftlich erfolgreich und resilient gegen Krisen sein wird.

¹⁾ Aktualisierung in Folge der Ergebnisse der Heizkostenabrechnung 2023

In der Gesamtbeurteilung der Erkenntnisse aus dem Risikomanagement sowie der in der Langfristplanung bis zum Jahr 2034 abgebildeten finanziellen Rahmenbedingungen sowie eingeordneten Geschäfts- und Investitionstätigkeiten kann der Vorstand derzeit keine hinreichend wahrscheinlichen Risiken oder Risikokombinationen erkennen, die den Bestand der Wohnungsbau-Genossenschaft Erfurt eG gefährden oder einen wesentlichen abweichenden Einfluss auf die geplante Ertrags-, Finanz- oder Vermögenslage haben.

Unsere solide wirtschaftliche Basis, die sehr geringen Mietausfallquoten und die komfortable Eigenmittelausstattung sowie unsere Mitarbeiter bilden eine gute Grundlage, um auch die zukünftigen Herausforderungen zu meistern. Es ist davon auszugehen, dass wir für die nächsten Jahre gut gerüstet sind und dass der Fortbestand der Wohnungsbau-Genossenschaft Erfurt eG auch künftig gesichert ist.