Jahresabschluss

Die Wohnungsbau-Genossenschaft Erfurt eG, mit Sitz in der Thüringer Landeshauptstadt, ist unter der Register-Nummer GnR 100097 im Genossenschaftsregister des Amtsgerichts Jena eingetragen.

Der vorliegende Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2025 wurde unter strikter Einhaltung der gesetzlichen Rahmenbedingungen erstellt. Hierzu zählen die Bestimmungen des Handelsgesetzbuches (HGB) – insbesondere die §§ 242 ff. und 264 ff. – sowie die speziellen Vorschriften des Genossenschaftsgesetzes (GenG) und die Bestimmungen unserer Satzung.

Um eine branchenspezifische Transparenz zu gewährleisten, erfolgte die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung nach der geltenden Verordnung über die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen (JAbschlWUV). Die Gewinn- und Verlustrechnung folgt dabei dem Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 2 HGB.

Basierend auf den Größenkriterien des § 267 HGB wird die Wohnungsbau-Genossenschaft Erfurt eG als mittelgroße Genossenschaft eingestuft.

Immaterielle  Vermögensgegenstände

Immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens werden zu Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen, angesetzt. Die zugrunde gelegte Nutzungsdauer beträgt in der Regel drei bis fünf Jahre. 

Sachanlagevermögen

Die Bewertung erfolgt zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um erhaltene Investitionszuschüsse und planmäßige lineare Abschreibungen. Bei voraussichtlich dauerhafter Wertminderung werden außerplanmäßige Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert vorgenommen (§ 253 Abs. 3 Satz 5 HGB). Verwaltungskosten und Fremdkapitalzinsen sind nicht in die Herstellungskosten einbezogen.
Nachträgliche Herstellungskosten aus Modernisierungsmaßnahmen werden bei einer wesentlichen Zustandsverbesserung aktiviert und im Jahr des Zugangs ganzjährig abgeschrieben.

Nutzungsdauern
Der planmäßigen Abschreibung liegen folgende Zeiträume zugrunde:

• Wohn- und Geschäftsgebäude: 50 – 80 Jahre
• Parkhäuser: 30 Jahre
• Garagen und Stellplätze: 19 - 20 Jahre (je nach Beschaffenheit)
• Technische Anlagen: 20 Jahre
• Außenanlagen: ca. 14 Jahre
• Betriebs- und Geschäftsausstattung: 3 – 23 Jahre (linear, zeitanteilig, in Anlehnung an die steuerlichen Abschreibungstabellen)

Geringwertige Wirtschaftsgüter bis 800,00 € netto werden im Anschaffungsjahr voll abgeschrieben und als Abgang gezeigt.

Finanzanlagen

Die Anteile an verbunden Unternehmen, Beteiligungen und Wertpapiere des Anlagevermögens werden zum Stichtag mit den Anschaffungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert ausgewiesen. Die Ausleihungen an verbundene Unternehmen sind mit dem Rückzahlungsbetrag bilanziert.

Unfertige  Leistungen

Die ausgewiesenen unfertigen Leistungen sowie die hierfür geleisteten Anzahlungen werden mit den Anschaffungskosten bewertet. Bei den unfertigen Leistungen wurden dabei die erwarteten Umlagenausfälle für leerstehende Wohnungen sowie der voraussichtliche Vermieteranteil nach CO2-Kostenaufteilungsgesetz in angemessener Höhe bestandsmindernd berücksichtigt.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen sind zum Nennwert angesetzt, wobei erkennbare Risiken durch angemessene Einzelwertberichtigungen berücksichtigt wurden. Uneinbringliche Forderungen wurden direkt abgeschrieben. Sonstige Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten bilanziert.

Aktiver Unterschiedsbetrag aus der Vermögensverrechnung

Der Aktive Unterschiedsbetrag ist der positive Wert aus der Vermögensverrechnung gemäß § 246 Abs. 2 HGB von Vermögensgegenständen, die dem Zugriff aller übrigen Gläubiger entzogen sind, und den Verpflichtungen, die ausschließlich der Erfüllung von Schulden aus Altersversorgungsverpflichtungen dienen. Die Berechnung dieser Verpflichtungen erfolgte dabei zum Stichtag zum Barwert, unter Ansatz des von der Deutschen Bundesbank veröffentlichten durchschnittlichen Marktzinses der vergangenen 7 Jahre gemäß § 253 Abs. 2 HGB entsprechend der Restlaufzeit der künftigen Altersteilzeitverpflichtungen.

Aktive Rechnungsabgrenzung

Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten umfasst Ausgaben vor dem Bilanzstichtag, soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen.

Rückstellungen für Pensionen

Die Rückstellungen für Pensionen wurden auf Grundlage eines versicherungsmathematischen Gutachtens nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren (projected unit credit method) unter Berücksichtigung der anerkannten Regeln der Versicherungsmathematik auf Basis der Richttafeln 2018 G von Klaus Heubeck - Lizenz Heubeck-Richttafeln-GmbH ermit-telt. Die Berechnungen wurden ohne Anwartschaftstrend und mit einer jährlichen Rentensteigerung von 1,5 % vorgenommen. Der Erfüllungsbetrag wurde zum Stichtag mit dem durchschnittlichen Marktzins der vergangenen 10 Jahre gemäß Veröffentlichung der Deutschen Bundesbank für eine pauschale Restlaufzeit von 15 Jahren in Höhe von 2,06 % abgezinst. 

Übrige  Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen beinhalten alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten gemäß § 249 (1) HGB. Ihre Bewertung erfolgte nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des notwendigen Erfüllungsbetrages.

Bei den Jubiläumsrückstellungen erfolgt die Bewertung zum Bilanzstichtag nach Maßgabe des § 253 Abs. 2 HGB und unter Verwendung des abgeleiteten Abzinsungssatzes entsprechend der individuellen Restlaufzeit gemäß des von der Deutschen Bundesbank veröffentlichten durchschnittlichen Marktzinses der vergangenen 7 Jahre.

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten wurden zu ihrem jeweiligen Erfüllungsbetrag angesetzt.

Passive Rechnungsabgrenzung

Zur periodengerechten Abgrenzung wurden unter diesem Posten Erträge bilanziert, die erst nach dem Bilanzstichtag erfolgswirksam werden.

I. Bilanz

Entwicklung des Anlagevermögens

Zur Entwicklung und Zusammensetzung des Anlagevermögens wird auf den Anlagespiegel auf den nachfolgenden Seiten 23 und 24 verwiesen.

Anlagenspiegel zum 31.12.2025

Rückstellungen

Aus der Abzinsung der Pensionsrückstellung mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen zehn Jahre ergibt sich im Vergleich zur Abzinsung mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Jahre ein Unterschiedsbetrag gemäß § 253 Abs. 6 HGB in Höhe von -7,2 T€.

Unter den sonstigen Rückstellungen sind kurzfristige Teilbeträge von wesentlicher Bedeutung für Kosten der Bewirtschaftungstätigkeit in Höhe von 1.888,0 T€, für unterlassene Instandhaltung in Höhe von 517,5 T€ sowie Prozessrisiken in Höhe von 116,0 T€ bilanziert. Des Weiteren wurden 63,3 T€ für künftige Altersteilzeitverpflichtungen zurückgestellt und mit dem entsprechenden Aktivguthaben verrechnet.

Zu den Rückstellungen erfolgten im Berichtszeitraum verzinsungsrelevante Zuführungen in Höhe von 6,1 T€.

Verbindlichkeiten

Im nachfolgenden Verbindlichkeitenspiegel sind die Fristigkeiten sowie Art und Form der Sicherheiten der Verbindlichkeiten dargestellt.

Verbindlichkeitenspiegel zum 31.12.2025

Erhaltene  Anzahlungen

Unter den Erhaltenen Anzahlungen sind 41,5 T€ Vorauszahlungen der Mieter für den Zeitraum 01.01. bis 31.10.2025 für das zum 01.11.2025 erworbene Wohn- und Geschäftsgebäude Johannesstraße 112 in Erfurt, ausgewiesen.

Latente Steuern

Im Geschäftsjahr 2025 wurden erstmalig passive latente Steuern in Höhe von T€ 284,2 gebildet.

Die Ermittlung der latenten Steuern wird anhand des bilanzorientierten Konzepts vorgenommen. Danach werden auf sämtliche Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätze der Vermögensgegenstände und Schulden und deren steuerlichen Wertansätzen der Vermögensgegenstände und Schulden und deren steuerlichen Wertansätzen latente Steuern abgegrenzt, sofern sich diese Differenzen in späteren Geschäftsjahren voraussichtlich wieder umkehren.

Es bestehen ausschließlich Differenzen aufgrund geringerer steuerlicher Buchwerte in den Grundstücken mit Geschäfts- und anderen Bauten infolge der Übertragung von stillen Reserven bei der Veräußerung von Immobilien gemäß § 6b EstG, welche nicht dem steuerbegünstigten Bereich zuzuordnen sind und die zu passiven latenten Steuern führen. Den Berechnungen lag ein unternehmensindividueller Steuersatz von 27,64 % zugrunde. Dieser ermittelt sich durch einen Gewerbesteuersatz von 16,45 % (Hebesatz 470 %) sowie einem durchschnittlichen Körperschaftsteuersatz inklusive Solidaritätszuschlag von 11,19 %. Die ab dem Jahr 2027 beschlossenen Absenkungen des Körperschaftsteuersatz wurden bereits berücksichtigt. Steuerliche Verlustvorträge konnten nicht einbezogen werden. 
 

Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse aus der Bewirtschaftungstätigkeit umfassen neben Mieterträgen und sonstigen Erträgen aus der Bewirtschaftungstätigkeit auch die abgerechneten Betriebs- und Heizkosten des Vorjahres (14.516,8 T€).

Sonstige  betriebliche  Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge der Gewinn- und Verlustrechnung enthalten wesentliche periodenfremde Erträge von 205,8 T€ aus Rückstellungsauflösungen. Darüber hinaus sind 399,2 T€ Baukostenzuschüsse in dieser Position enthalten. 

Zinsen  und  ähnliche  Erträge

Die Zinsen und ähnlichen Erträge enthalten 1,9 T€ aus der Abzinsung von Rückstellungen.

Zinsen  und  ähnliche  Aufwendungen

Unter Zinsen und ähnlichen Aufwendungen werden 8,0 T€ aus der Abzinsung von Rückstellungen ausgewiesen.

Sonstige  betriebliche  Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen bestehen zum größten Teil aus den Sachkosten der Verwaltung, einschließlich der Abschreibungen und Wertberichtigungen auf Mietforderungen in Höhe von 169,8 T€ und enthalten keine wesentlichen periodenfremde sowie außergewöhnlichen Aufwendungen.

Finanzielle  Verpflichtungen

Die treuhänderisch verwalteten Bankbestände der Wohnungseigentumsverwaltung belaufen sich zum 31.12.2025 auf 8.412,8 T€.

Weiterhin sind 5.863,8 T€ durch bereits bis zum Bilanzstichtag beauftragte Bauleistungen sowie 1.197,6 T€ aus der vereinbarten Umstellung des ERP-Systems als sonstige finanzielle Verpflichtungen gebunden.

Derivate  Finanzinstrumente

Im Geschäftsjahr wurde ein Zinsswap (Sicherungsgeschäft) zur Absicherung künftiger Zahlungsströme aus einem variabel verzinslichen Darlehen (Grundgeschäft) verwendet. Diesem liegt ein Darlehensvertrag mit identischem, gegenläufigem Risiko zugrunde. Für den Zinsswap und ebenso für das zugrundeliegende Darlehen besteht die Laufzeit bis zum 29.09.2028. Auf Grundlage des anerkannten Bewertungsmodells Black & Scholes ergibt sich zum Bewertungsstichtag 31.12.2025 für das Swapgeschäft ein Nominalwert von 451,7 T€. Die Marktwerte betragen für den Festzins 31,3 T€ und für den variablen Zins -15,7 T€. Entsprechend § 254 HGB wurde eine Bewertungseinheit zwischen dem Zinsswapgeschäft und dem am 31. Dezember 2025 bestehenden Darlehen (Restvaluta in Höhe von 451,7 T€) gebildet. Zur Messung der prospektiven und retrospektiven Effektivität wird die Critical Terms Match Methode angewandt, da die bewertungsrelevanten Parameter von Grund- und Sicherungsgeschäft übereinstimmen. Die Sicherungsbeziehung wird daher als hocheffektiv eingestuft und die gegenläufige Wertentwicklung aus Grund- und Sicherungsgeschäft gleichen sich bis zum Ende der Sicherungsbeziehung am 29.09.2028 (Ende der Laufzeit von Sicherungs- und Grundgeschäft) vollständig aus. Die Bilanzierung der gebildeten Bewertungseinheit erfolgt über die Einfrierungsme-thode.

Verrechnung  von  Vermögensgegenständen  und  Schulden

Entsprechend § 246 Abs. 2 HGB wurden Vermögenswerte, die dem Zugriff anderer Gläubiger entzogen sind und der Absicherung von Altersversorgungsverpflichtungen dienen, mit diesen verrechnet. Die Erfüllungsbeträge der Verpflichtungen belaufen sich auf insgesamt 444,5 T€. Der Zeitwert des dazugehörigen Deckungsvermögens entspricht den Anschaffungskosten und beträgt 280,8 T€.

Arbeitnehmer  der  Genossenschaft

Neben dem Vorstand waren durchschnittlich folgende Arbeitnehmer beschäftigt:

Zum Bilanzstichtag bestand für einen Beschäftigten eine Altersteilzeitvereinbarungen nach dem sogenannten Blockmodell gemäß Altersteilzeitgesetz, mit Beginn der Freistellungsphase ab 01.01.2026.

Mitgliederbewegung  und  Geschäftsguthaben

Das Gesamtguthaben der Mitglieder zum Jahresende 2025 erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um 38,6 T€ auf nunmehr 7.524,2 T€. Neben den übernommenen Geschäftsanteilen besteht pro Mitglied eine satzungsgemäße Nachschusspflicht von 300,00 €. Die Haftsumme insgesamt ist im Berichtszeitraum um 22,8 T€ angestiegen und lag am Bilanzstichtag bei 2.754,0 T€.

Der Mitgliederbestand und das Geschäftsguthaben entwickelten sich wie folgt:

Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung gemäß § 285 HGB sind nach dem Ende des Geschäftsjahres 2025 nicht eingetreten.

Ergebnisverwendung

Im Geschäftsjahr 2025 wurde ein Jahresüberschuss von 7.162.480,92 € erzielt. Davon wurden satzungsgemäß (§ 40) 716.248,09 € (10 %) in die gesetzliche Rücklage sowie 2.864.992,37 € in die anderen Ergebnisrücklagen eingestellt. Der verbleibende Bilanzgewinn zum 31.12.2025 beläuft sich auf 3.581.240,46 €. Der Vertreterversammlung wird vorgeschlagen, diesen Bilanzgewinn zur Stärkung des Eigenkapitals ebenfalls in die anderen Ergebnisrücklagen zuzuführen.

Mitglieder  des  Vorstandes

Iris Liebgott                   kaufmännischer Vorstand, Dipl.-Ingenieur-Ökonom

Matthias Kittel             technischer Vorstand, Dipl.-Ingenieur (TH)

Mitglieder  des  Aufsichtsrates

Michael Hiemann          Vorsitzender, Rechtsanwalt

Marlen Gottschall          stellv. Vorsitzende, Steuerberaterin

Martina Esche                 Schriftführerin, Dipl.-Betriebswirtin (FH), Bankangestellte

Holger May                       Dipl.-Ingenieur, selbst. Bauingenieur/Architekt

Sacha Gleichmann         stellv. Schriftführer, Bürokaufmann

Reik Kalnbach                 Rechtsanwalt (ab 18. Juni 2025)

Name  und  Anschrift  des  zuständigen  Prüfungsverbandes

Verband Thüringer Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e.V., Regierungsstraße 58, 99084 Erfurt

Erfurt, 25. April 2026

Wohnungsbau-Genossenschaft Erfurt eG
Der Vorstand