Jahresabschluss

Die Wohnungsbau-Genossenschaft Erfurt eG ist in das Genossenschaftsregister beim Registergericht Jena unter der Registernummer GnR 100097 eingetragen. Sie hat ihren Sitz in Erfurt.

Die Aufstellung des Jahresabschlusses für das Geschäftsjahr 2024 erfolgte nach den einschlägigen Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches (HGB) §§ 242 ff. und §§ 264 ff., den einschlägigen gesetzlichen Regelungen für Genossenschaften (GenG) sowie unter Beachtung der Satzungsbestimmungen unserer Genossenschaft. Bei der Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung wurde die „Verordnung über die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen“ (JAbschlWUV) in der aktuellen Fassung beachtet. Die Vorjahreszahlen wurden entsprechend angepasst. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren entsprechend § 275 Abs. 2 HGB gewählt.

Die Wohnungsbau-Genossenschaft Erfurt eG ist eine mittelgroße Genossenschaft gem. § 267 HGB. 

Immaterielle  Vermögensgegenstände

Die Immateriellen Vermögensgegenstände des Anlagevermögens wurden zu Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen, bilanziert. Den Abschreibungen liegt eine Nutzungsdauer von 3 bzw. 5 Jahren zugrunde. Für das aktivierte Wegerecht erfolgt die Abschreibung über eine Laufzeit von 25 Jahren.

Sachanlagevermögen

Die Bewertung des Sachanlagevermögens, das insbesondere Grundstücke und Wohngebäude umfasst, erfolgte zu fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten abzüglich erhaltener Investitionszuschüsse, vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen und soweit erforderlich auch außerplanmäßige Abschreibungen, auf den niedrigeren beilzulegenden Wert gemäß § 253 Abs. 3 Satz 5 HGB. Verwaltungskosten bzw. Fremdkapitalzinsen wurden dabei nicht aktiviert. Aufwendungen für die umfassende Modernisierung von Gebäuden wurden als nachträgliche Herstellungskosten aktiviert, soweit sie zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung führten. Nachträgliche Herstellungskosten auf Grund von Modernisierungsmaßnahmen fanden bei den Abschreibungen ganzjährig Berücksichtigung. Die Festlegung der betriebsgewöhnlichen Als betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer werden folgende Ansätze zugrunde gelegt:

-     Wohn- und Geschäftsgebäude 50/80 Jahre

-     Garagen und Stellplätze entsprechend ihrer unterschiedlichen Beschaffenheit: 19 bzw. 20 Jahre

-     Außenanlagen: ca. 14 Jahre

-     Parkhaus: 30 Jahre

-    Technische Anlagen: 20 Jahre

Die lineare Abschreibung der Betriebs- und Geschäftsausstattung wird in Anlehnung an die steuerlichen Abschreibungstabellen unter Zugrundelegung der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer von 3 bis 23 Jahren zeitanteilig vorgenommen. Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosen bis 800,00 € (netto) werden im Jahr der Anschaffung vollständig abgeschrieben und als Abgang gezeigt.

Finanzanlagen

Die Anteile an verbunden Unternehmen, Beteiligungen und Wertpapiere des Anlagevermögens werden zum Stichtag mit den Anschaffungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt. Die Ausleihungen an verbundene Unternehmen sind mit dem Rückzahlungsbetrag ausgewiesen.

Unfertige  Leistungen

Die ausgewiesenen unfertigen Leistungen sowie die hierfür geleisteten Anzahlungen werden mit den Anschaffungskosten bewertet. Bei den unfertigen Leistungen wurden dabei die erwarteten Umlagenausfälle für leerstehende Wohnungen, der mögliche Ausfall aufgrund des Kürzungsrechts im Zusammenhang mit §6a (2) HkVO und der EED-Richtlinie sowie der voraussichtliche Vermieteranteil nach CO2-Kostenaufteilungsgesetz in angemessener Höhe bestandsmindernd berücksichtigt.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Forderungen sind grundsätzlich zum Nennwert bilanziert. Dabei wurden Einzelwertberichtigungen entsprechend den erkennbaren Risken im erforderlichen Umfang gebildet. Auf nicht einbringbare Forderungen sind entsprechende Abschreibungen vorgenommen worden. Die Bilanzierung der sonstigen Vermögensgegenstände erfolgte mit den Anschaffungskosten.

Aktiver Unterschiedsbetrag aus der Vermögensverrechnung

Der Aktive Unterschiedsbetrag ist der positive Wert aus der Vermögensverrechnung gemäß § 246 Abs. 2 HGB von Vermögensgegenständen, die dem Zugriff aller übrigen Gläubiger entzogen sind, und den Verpflichtungen, die ausschließlich der Erfüllung von Schulden aus Altersversorgungsverpflichtungen dienen. Die Berechnung dieser Verpflichtungen erfolgte dabei zum Stichtag zum Barwert, unter Ansatz des von der Deutschen Bundesbank veröffentlichten durchschnittlichen Marktzinses der vergangenen 7 Jahre gemäß § 253 Abs. 2 HGB entsprechend der Restlaufzeit der künftigen Altersteilzeitverpflichtungen.

Aktive Rechnungsabgrenzung

Unter dem aktiven Rechnungsabgrenzungsposten wurden anteilige Aufwendungen, die den Zeitraum nach dem Bilanzstichtag betreffen, bilanziert.

Rückstellungen für Pensionen

Die Rückstellungen für Pensionen wurden auf Grundlage eines versicherungsmathematischen Gutachtens nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren (projected unit credit method) unter Berücksichtigung der anerkannten Regeln der Versicherungsmathematik auf Basis der Richttafeln 2018 G von Klaus Heubeck - Lizenz Heubeck-Richttafeln-GmbH ermittelt. Die Berechnungen wurden ohne Anwartschaftstrend und mit einer jährlichen Rentensteigerung von 1,5 % vorgenommen. Der Erfüllungsbetrag wurde zum Stichtag mit dem durchschnittlichen Marktzins der vergangenen 10 Jahre gemäß Veröffentlichung der Deutschen Bundesbank für eine pauschale Restlaufzeit von 15 Jahren in Höhe von 1,9 % abgezinst. 

Übrige  Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen beinhalten alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten gemäß 
§ 249 (1) HGB. Ihre Bewertung erfolgte nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des notwendigen Erfüllungs - betrages.

Bei den Jubiläumsrückstellungen erfolgt die Bewertung zum Bilanzstichtag nach Maßgabe des § 253 Abs. 2 HGB und unter Verwendung des abgeleiteten Abzinsungssatzes entsprechend der individuellen Restlaufzeit gemäß des von der Deutschen Bundesbank veröffentlichten durchschnittlichen Marktzinses der vergangenen 7 Jahre.

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag passiviert.

Passive Rechnungsabgrenzung

Unter dem Passiven Rechnungsabgrenzungsposten sind anteilige Erträge, die den Zeitraum nach dem Bilanzstichtag betreffen, bilanziert.

I. Bilanz

Entwicklung des Anlagevermögens

Zur Entwicklung und Zusammensetzung des Anlagevermögens wird auf den Anlagespiegel auf den nachfolgenden Seiten 23 und 24 verwiesen.

Anlagenspiegel zum 31.12.2024

Rückstellungen

Aus der Abzinsung der Pensionsrückstellung mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen zehn Jahre ergibt sich im Vergleich zur Abzinsung mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Jahre ein Unterschiedsbetrag gemäß § 253 Abs. 6 HGB in Höhe von -2,9 T€.

Unter den sonstigen Rückstellungen sind kurzfristige Teilbeträge von wesentlicher Bedeutung für Kosten der Hausbewirtschaftung in Höhe von 1.719,0 T€, für unterlassene Instandhaltung in Höhe von 404,0 T€ sowie Prozessrisiken in Höhe von 118,0 T€ bilanziert. Des Weiteren wurden 127,5 T€ für künftige Altersteilzeitverpflichtungen zurückgestellt und mit dem entsprechenden Aktivguthaben verrechnet.

Verzinsungsrelevante Zuführungen zu den Rückstellungen erfolgten im Berichtszeitraum in Höhe von 7,9 T€.

Verbindlichkeiten

Die Fristigkeit der Verbindlichkeiten sowie Art und Form der Sicherheiten sind im nachfolgenden Verbindlichkeiten-spiegel dargestellt.

Verbindlichkeitenspiegel zum 31.12.2024

Erhaltene  Anzahlungen

Unter den Erhaltenen Anzahlungen werden 148,1 T€ Vorauszahlungen der Mieter für den Zeitraum 01.01. bis 30.09.2024 für die zum 01.10.2024 erworbenen Wohnobjekte in Klettbach, ausgewiesen.

Umsatzerlöse

In den Umsatzerlösen aus der Hausbewirtschaftung sind neben den Mieterträgen und sonstigen Erträgen aus der Hausbewirtschaftung 13.767,0 T€ abgerechnete Betriebs- und Heizkosten des Vorjahres erfasst.

Sonstige  betriebliche  Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge der Gewinn- und Verlustrechnung enthalten wesentliche periodenfremde Erträge von 600,8 T€ aus Rückstellungsauflösungen sowie 402,1 T€ aus Zuschreibungen im Anlagevermögen auf Gebäudewerte, welche sich durch Wertaufholung entsprechend aktueller Ertragswertberechnungen ergaben. Darüber hinaus sind 181,1 T€ Buchwertgewinn aus dem Verkauf einer Fondsanlage aus dem Anlagevermögen erfasst. 

Zinsen  und  ähnliche  Erträge

Die Zinsen und ähnlichen Erträge enthalten 1,5 T€ aus der Abzinsung von Rückstellungen.

Zinsen  und  ähnliche  Aufwendungen

Unter Zinsen und ähnlichen Aufwendungen werden 9,5 T€ aus der Abzinsung von Rückstellungen ausgewiesen.

Sonstige  betriebliche  Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen bestehen zum größten Teil aus den Sachkosten der Verwaltung, einschließlich der Abschreibungen und Wertberichtigungen auf Mietforderungen in Höhe von 157,7 T€ und enthalten keine außergewöhnlichen Aufwendungen.

Finanzielle  Verpflichtungen

Im Rahmen der Wohnungseigentumsverwaltung werden zum 31.12.2024 Bankguthaben in Höhe von 7.856,3 T€ treu händerisch verwaltet. 

Sonstige finanzielle Verpflichtungen aus Verträgen, die bis zum Bilanzstichtag abgeschlossen wurden, bestehen in Höhe von 6.940,8 T€ für noch nicht ausgeführte Bauleistungen.

Derivate  Finanzinstrumente

Im Geschäftsjahr wurde ein Zinsswap (Sicherungsgeschäft) zur Absicherung künftiger Zahlungsströme aus einem variabel verzinslichen Darlehen (Grundgeschäft) verwendet. Diesem liegt ein Darlehensvertrag mit identischem, gegenläufigem Risiko zugrunde. Für den Zinsswap und ebenso für das zugrundeliegende Darlehen besteht die Laufzeit bis zum 29.09.2028. Auf Grundlage des anerkannten Bewertungsmodells Black & Scholes ergibt sich zum Bewertungsstichtag 31.12.2024 für das Swapgeschäft ein Nominalwert von 589,8 T€. Die Marktwerte betragen für den Festzins 53,4 T€ und für den variablen Zins -27,4 T€. Entsprechend § 254 HGB wurde eine Bewertungseinheit zwischen dem Zinsswapgeschäft und dem am 31. Dezember 2024 bestehenden Darlehen (Restvaluta in Höhe von 589,8 T€) gebildet. Zur Messung der prospektiven und retrospektiven Effektivität wird die Critical Terms Match Me-thode angewandt, da die bewertungsrelevanten Parameter von Grund- und Sicherungsgeschäft übereinstimmen. Die Sicherungsbeziehung wird daher als hocheffektiv eingestuft und die gegenläufige Wertentwicklung aus Grund- und Sicherungsgeschäft gleichen sich bis zum Ende der Sicherungsbeziehung am 29.09.2028 (Ende der Laufzeit von Sicherungs- und Grundgeschäft) vollständig aus. Die Bilanzierung der gebildeten Bewertungseinheit erfolgt über die Einfrierungsmethode.

Verrechnung  von  Vermögensgegenständen  und  Schulden

Gemäß § 246 Abs. 2 HGB wurden Vermögensgegenstände, die dem Zugriff aller übrigen Gläubiger entzogen sind und ausschließlich der Erfüllung von Schulden aus Altersversorgungsverpflichtungen dienen, miteinander verrechnet. Die Erfüllungsbeträge weisen insgesamt 508,1 T€ auf. Der Zeitwert des Deckungsvermögens entspricht den Anschaffungskosten und beträgt 264,9 T€.

Arbeitnehmer  der  Genossenschaft

Die Zahl der durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug neben dem Vorstand:

Zum Bilanzstichtag bestanden für 2 Beschäftigte Altersteilzeitvereinbarungen nach dem sogenannten Blockmodell gemäß Altersteilzeitgesetz. Davon läuft zum Stichtag für eine Mitarbeiterin die Freistellungsphase.

Mitgliederbewegung  und  Geschäftsguthaben

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder betragen zum Stichtag 7.485,7 T€ und erhöhten sich damit im Jahr 2024 gegenüber dem Vorjahresstichtag um 33,2 T€. Satzungsgemäß haften die Mitglieder mit den übernommenen Geschäftsanteilen. Je Mitglied besteht Nachschusspflicht in Höhe von 300,00 €. Die Haftsumme beträgt am Bilanzstichtag 2.731,2 T€ und ist damit 7,8 T€ höher als im Vorjahr.

Der Mitgliederbestand und die Geschäftsguthaben entwickelten sich wie folgt:

Nachtragsbericht

Nach dem Abschluss des Geschäftsjahres 2024 sind keine Vorgänge oder Ereignisse von besonderer Bedeutung gemäß § 285 HGB eingetreten.

Ergebnisverwendung

Das Geschäftsjahr 2023 schließt mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 5.572.064,68 € ab. Gemäß § 40 der Satzung wurden bei Aufstellung Das Geschäftsjahr 2024 schließt mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 5.104.258,85 € ab. Gemäß § 40 der Satzung wurden bei Aufstellung des Jahresabschlusses 10 % des Jahresüberschusses (510.425,89 €) in die „Gesetzliche Rücklage“ sowie 2.041.703,54 € in die „Anderen Ergebnisrücklagen“ eingestellt. Somit verbleibt zum 31.12.2024 ein Bilanzgewinn in Höhe von 2.552.129,42 €. Der Vertreterversammlung wird vorgeschlagen, den Bilanzgewinn 2024 zur Stärkung des Eigenkapitals ebenso den „Anderen Ergebnisrücklagen“ zuzuführen.

Mitglieder  des  Vorstandes

Iris Liebgott                   kaufmännischer Vorstand, Dipl.-Ingenieur-Ökonom

Matthias Kittel             technischer Vorstand, Dipl.-Ingenieur (TH)

Mitglieder  des  Aufsichtsrates

Michael Hiemann          Vorsitzender, Rechtsanwalt

Marlen Gottschall          stellv. Vorsitzende, Steuerberaterin

Martina Esche                 Schriftführerin, Dipl.-Betriebswirtin (FH), Bankangestellte

Holger May                       Dipl.-Ingenieur, selbst. Bauingenieur/Architekt

Sacha Gleichmann         stellv. Schriftführer, Bürokaufmann

Name  und  Anschrift  des  zuständigen  Prüfungsverbandes

Verband Thüringer Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e.V., Regierungsstraße 58, 99084 Erfurt

Erfurt, 25. April 2025

Wohnungsbau-Genossenschaft Erfurt eG
Der Vorstand